“Va bene lo smart working, ma per farlo servono spazi adatti, che le aziende non hanno”. Parola di Paolo Righi, presidente di Confassociazioni Immobiliare.
“Le aziende non hanno luoghi attraenti per fare smart working. Sono poche le realtà che hanno previsto spazi per il cosiddetto lavoro agile, con luoghi ampi, in cui si lavora dove si vuole, con il gruppo con cui si vuole lavorare. Il lavoro agile ha come base lo spazio, dove lavoriamo e come lavoriamo. Per noi dell’immobiliare il lavoro agile è anche la creazione di nuovi spazi.”
“Prevediamo per il prossimo anno un calo del 30% dell’occupazione totale negli uffici. Le aziende andranno in questa direzione, sia per ristrutturazione interna con dei licenziamenti, sia perché inizieranno a fare lavoro agile, che differenziamo dal lavoro da casa. Parliamo di come ragionare sugli spazi: se il lavoro deve essere agile, deve trovare dei luoghi aziendali in cui il lavoratore possa operare in tranquillità. Mancano anche spazi comuni, in tutte le città: ti puoi affittare un ufficio a tempo, ma non esistono questi spazi di coworking, o sono ancora molto limitati”. A dirlo è Paolo Righi, presidente di Confassociazioni Immobiliare.
Il COVID-19 ha portato in primo piano la modalità di lavoro a distanza, specie nelle abitazioni, ma manca la consapevolezza diffusa di quella che si annuncia come una rivoluzione definitiva, destinata a scardinare la modalità tradizionale di prestazione del lavoro in azienda.
La mancanza di spazi adeguati penalizza il concretizzarsi del lavoro agile come futura modalità di erogare prestazioni professionali. Eppure gli spazi da destinare a luoghi di lavoro agile in Italia non mancherebbero, al di fuori delle pareti domestiche.
Secondo il rapporto Gli immobili in Italia 2019, edito da Agenzia delle Entrate, ministero dell’Economia e delle Finanze e Sogei, ci sono ben 6.625.000 immobili cosiddetti a disposizione, cioè non utilizzati, che se recuperati per finalità collettive costituirebbero un volano per la ripresa economica, con la conseguenza di un incremento di valore del patrimonio immobiliare esistente. Rappresentano circa l’11% del totale del patrimonio immobiliare nazionale, un numero che non esaurisce il totale degli immobili inutilizzati, al quale si aggiungono poco meno di due milioni di immobili che compaiono al catasto ma non nella denuncia dei redditi.
Sono 1.904.000 le unità immobiliari presenti negli archivi catastali non risultanti dalle denunce dei redditi. Comprendono diverse tipologie di immobili: sia quelli non appartenenti a persone fisiche, dunque non obbligati alla dichiarazione, sia locali non utilizzati, sia quelli fatiscenti e in rovina. Nel dettaglio il rapporto avverte che “nel caso degli immobili non residenziali la quota di stock ‘a disposizione’ può essere considerata come una proxy della percentuale di ‘sfitto’. Nel 2016 tale quota, per i negozi e per gli immobili a uso produttivo, si attesta intorno al 4%; più elevata risulta invece la quota 6,8% relativa agli uffici e studi privati. Il dato sull’utilizzo da parte delle persone fisiche è meno significativo, in quanto meno della metà delle unità appartenenti a questo gruppo risulta di loro proprietà. Si osserva, infine, che il numero di immobili non residenziali per i quali non è possibile stabilire l’utilizzo è particolarmente elevato rispetto alle abitazioni e alle pertinenze al punto da superare, per alcune categorie catastali, il 20% del totale”. In particolare, metà dei negozi in affitto sono di proprietà di persone fisiche, quota pari al 46% degli uffici.
Il tema del lavoro a distanza rilancia il ruolo dei borghi italiani, come “delocalizzazione” di attività di servizi dai centri nevralgici dell’economia.
Sottolinea Righi: “È ipotizzabile il recupero dei borghi come luoghi di vita e lavoro agile, ma l’Italia manca di infrastrutture, di una guida globale, in economia non esiste un domani in cui tutti possiamo credere a un obiettivo certo. In un periodo di trasformazione economica come questo bisogna porsi obiettivi come quello di creare un Paese dove la banda larga ci sia dappertutto, e dunque si possa andare a lavorare nei borghi. Il nostro Paese ne avrebbe la possibilità creando un progetto comune, ma non riusciamo a metterci d’accordo, oltre la politica, su un piano immobiliare. Quindi sì, recuperiamo i borghi, permettiamo veramente alle persone di lavorare fuori in futuro, e recuperiamo il nostro patrimonio, che può essere attrazione turistica, che può diventare qualsiasi cosa”.
La pandemia offre l’occasione di investire nel rinnovo del patrimonio immobiliare non residenziale, per creare nuovi spazi di vita e lavoro, ripopolando zone oggi abbandonate. Righi commenta: “Le aziende coglieranno questi accadimenti e questa nuova cultura per rimodellarsi. Sicuramente qui c’è un modo nuovo di vedere l’immobiliare e anche l’occupazione del suolo. Abbiamo un patrimonio immobiliare di uffici molto vecchio, quindi anche questa è un’occasione, insieme al 110% e ai bonus: se queste provvidenze fossero estese anche al settore uffici, si potrebbero creare gli spazi per accogliere il lavoro agile. Ma noi come Paese non abbiamo una luce”.
Gli immobili non presenti nelle dichiarazioni dei redditi, che comprendono edifici fatiscenti o non utilizzati, sono maggiormente concentrati al Sud, secondo il rapporto sul patrimonio immobiliare italiano. Per edifici di proprietà delle persone fisiche, al Nord solo il 2% non compare nella denuncia dei redditi, mentre al Sud la percentuale sale al 6,6%; in mezzo il Centro, con il 3,2%. Numeri ancora più alti per gli edifici non appartenenti a persone fisiche, con una percentuale pari al 21,7% per il Nord, 28,9% per il Centro e 33,5% per il Sud.
“Alla base di questa particolare distribuzione territoriale dei dati esistono diverse possibili cause”, avverte il rapporto. “I motivi del mancato riscontro delle unità immobiliari nella dichiarazione dei redditi possono dipendere da errori o incoerenze negli archivi (es: immobili fatiscenti), da fenomeni di evasione e dal fatto che gli immobili sono di proprietà di cittadini italiani residenti all’estero”.
I numeri descrivono anche il fenomeno delle cosiddette seconde case: tra gli 8.000 comuni italiani 3.924 hanno meno del 5% di case in affitto, mentre in altri 3.340 comuni le case sfitte superano la percentuale del 20%. Numeri che fanno riflettere, nell’Italia dei piccoli borghi e dei campanili. “Si ha la conferma che questi comuni sono localizzati nelle zone a maggiore vocazione turistica sia estiva che invernale. Nel Sud e nelle Isole, oltre ai comuni turistici – si legge nel rapporto – tra quelli con elevata quota di abitazioni a disposizione sono presenti anche diversi comuni dell’entroterra, dove come già osservato, il fenomeno si lega verosimilmente ai processi di migrazione e più in generale allo spopolamento”.
La differenziazione territoriale ancora una volta diviene un fattore penalizzante per il Sud, spiega Righi: “Le tante imprese del Sud che hanno investito lo hanno fatto per loro volontà o con degli aiuti, ma non sono inserite in un ecosistema, non fanno parte di una coscienza anche industriale del Sud. Manca la possibilità per il piccolo imprenditore di fare il terzista anche per la grande impresa, perché sta in un paesino. I borghi sono un’idea, ma occorre avere le infrastrutture, e questo si lega molto all’immobiliare”.
“Tanti investimenti che si stanno pensando nel mondo per il Sud sono fermi, perché non riusciamo a vendere il nostro Paese. Riusciamo a vendere la parte culturale, il Cilento ad esempio, ma poi quando arrivano gli investitori non hanno l’infrastruttura. Il prossimo anno ci saranno ancora 600-700.000 licenziamenti. 200.000 saranno più o meno a causa del COVID-19 e gli altri per ristrutturazione aziendale. Abbiamo imprenditori illuminati, ma piccole e medie imprese guidate dalle famiglie, che non favoriscono il passaggio generazionale”.
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