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Classe ’64, è nato a Carpi (MO) ed è attualmente Presidente di Confassociazioni Immobiliare e Past President Fiaip.
Ha ideato e fondato Auxilia Finance S.p.A, la prima società di mediazione creditizia in Italia e svolge l’attività di agente immobiliare.
Dal 2009 fino a settembre 2017 è stato Presidente Nazionale Fiaip, ha ricoperto molti incarichi e varie esperienze federative nell’ambito dell’associazionismo in Fiaip, la principale organizzazione rappresentativa dei professionisti, delle imprese, e delle agenzie attive nell’intermediazione e nei servizi immobiliari. 
È inoltre componente del Comitato Tecnico Scientifico di Tecnoborsa (società consortile del sistema delle Camere di Commercio italiane per lo sviluppo e la regolazione del mercato immobiliare) ed ha ricoperto l’incarico di Coordinatore della Consulta Interassociativa Nazionale dell’intermediazione immobiliare (Fiaip-Fimaa-Anama). 
 
Ha sempre svolto attività politico sindacale a sostegno della categoria degli agenti immobiliari e dei mediatori  e consulenti del credito e dei professionisti dell’immobiliare tramite una intensa attività relazionale con le istituzioni. Si è occupato, negli ultimi anni, oltre che della riforma della professione di antiriciclaggio, liberalizzazioni, sviluppo economico, credito al consumo, lotta all’abusivismo, edilizia, Pmi,  studi di settore e  fiscalità immobiliare.

Paolo Righi

Classe ’64, è nato a Carpi (MO) ed è attualmente Presidente di Confassociazioni Immobiliare e Past President Fiaip. Ha ideato e fondato Auxilia Finance S.p.A, la prima società di mediazione creditizia in Italia e svolge l’attività di agente immobiliare. Dal 2009 fino a settembre 2017 è stato Presidente Nazionale Fiaip, ha ricoperto molti incarichi e varie esperienze federative nell’ambito dell’associazionismo in Fiaip, la principale organizzazione rappresentativa dei professionisti, delle imprese, e delle agenzie attive nell’intermediazione e nei servizi immobiliari. È inoltre componente del Comitato Tecnico Scientifico di Tecnoborsa (società consortile del sistema delle Camere di Commercio italiane per lo sviluppo e la regolazione del mercato immobiliare) ed ha ricoperto l’incarico di Coordinatore della Consulta Interassociativa Nazionale dell’intermediazione immobiliare (Fiaip-Fimaa-Anama). Ha sempre svolto attività politico sindacale a sostegno della categoria degli agenti immobiliari e dei mediatori e consulenti del credito e dei professionisti dell’immobiliare tramite una intensa attività relazionale con le istituzioni. Si è occupato, negli ultimi anni, oltre che della riforma della professione di antiriciclaggio, liberalizzazioni, sviluppo economico, credito al consumo, lotta all’abusivismo, edilizia, Pmi, studi di settore e fiscalità immobiliare.

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Numero 71 - Solisti Veneti

Quando si parla di turismo veneto è diventata un’abitudine parlare anche di primati. Il turismo non è però una scienza esatta, è un insieme di molte componenti, costantemente esposto ai mutamenti sociali ed economici, alle politiche internazionali, al meteo e ai trend di mercato.
Il rapporto ufficiale del movimento turistico nel Veneto nell’anno 2017, secondo i dati forniti dall’Unità Organizzativa Sistema Statistico della Regione del Veneto, in collaborazione con la Direzione Turismo, conferma la leadership nazionale, perché i numeri sono quasi tutti preceduti dal segno più nel confronto con gli anni precedenti: rispetto al 2016 crescono, infatti, gli arrivi (oltre 19 milioni, +7,4%), le presenze (circa 70 milioni, +5,8%), gli italiani (+ 5,2% negli arrivi e +3% nelle presenze), gli stranieri (+8,6% negli arrivi e +7,1% nelle presenze), la spesa dei turisti stranieri (+5,7%), gli arrivi nelle singole province e in ogni comprensorio (città d’arte, mare, lago, terme, montagna) e per ogni tipologia di struttura ricettiva.
L’unico dato negativo, vedendo i dati, riguarda le presenze della montagna e del settore termale. Nel primo, seppur per la prima volta si sia superato il milione di arrivi, la forte riduzione della durata del soggiorno impedisce di ottenere le presenze del passato: le presenze nella montagna, che nel 1997 duravano in media 7,5 notti, ora sono di 4,2 notti, dato attribuibile, secondo quanto detto dagli amministratori regionali, alla scarsità di neve e alle poco favorevoli condizioni climatiche nella stagione invernale degli ultimi anni. Nel termale, invece, negli anni Novanta la permanenza media era di oltre 7 notti; ora si è ridotta a 4. Ma questo settore è più o meno in crisi in tutta Italia, dopo il taglio delle convenzioni col SSN che ha decretato la fine del turismo “Qui si Sana” non si è stati capaci di convertire la strategia di destinazione valorizzando il territorio.
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<h2>Turismo e innovazione, non soltanto una questione di tecnologia</h2>
Se però si va ad analizzare a livello territoriale ogni ecosistema (sempre che esista) ci si accorgerà che vi è diffuso malcontento e arretratezza in vari comparti. La sola Venezia è un ecosistema troppo complesso da definire in poche parole, come lo è la costa adriatica. Cortina, che vive da anni su allori oramai sfioriti in vista di mondiali e olimpiadi, o il Garda che, diviso in tre da anni, cerca la quadra per una strategia Interreg comune. 
L’innovazione richiede la capacità di ibridare i vecchi mestieri col nuovo. Questo significa creare le condizioni per cui le persone vogliano, possano e infine siano in grado di co-costruirla traendone vantaggio. L’innovazione co-costruita (o partecipata) è approccio radicalmente diverso da quelli a cui ci si è abituati: non è solo metodo standardizzato che rifugge dalla tentazione di portare soluzioni esogene per lasciare invece che siano i destinatari a scrivere la storia del loro futuro. Ma questo non basta; per risolvere davvero i problemi di un territorio occorre anche uscire dalla miopia che vede il problema dell&#8217;innovazione nel turismo circoscritta in sé, per guardarlo inserito in un contesto più ampio. Ci si è abituati ad aspettare che le soluzioni piovano dal cielo, senza maturare la capacità di costruire le condizioni di mutamento dal basso.
Sarà necessario interrompere l’attuale status quo e la troppa frammentazione territoriale. La politica avrà necessità di ibridarsi con la capacità di costruire impresa, sposando un modello di gestione industriale. La macchina del turismo di destinazione è oggi diffusamente rappresentabile come una cristalleria, notoriamente un luogo dove ci si deve muovere con estrema delicatezza. Vietato è quindi l&#8217;ingresso agli elefanti: fuor di metafora, l&#8217;elefante per me è l&#8217;innovazione intesa quale processo eterodiretto top-down, la consulenza venduta fine a sé stessa e il campanilismo degli “equilibri locali”. Le molteplici e differenti fazioni che compongono in modo disgiunto e disomogeneo il sistema turistico sono rappresentate dai cristalli in bella mostra sugli scaffali: con un movimento azzardato si rischia di rompere tutto.
Già l&#8217;aver identificato una serie di figure di differente natura scopre la prima debolezza: troppe teste che pensano e agiscono in autonomia non avranno mai visioni, obiettivi e strategie comuni, finché non si introduca un catalizzatore. Questo può essere rappresentato da una governance forte, un piano strategico necessariamente partecipato a livello regionale avente obiettivi e strategie comuni. Finché si continuerà a pensare che questo non è ottenibile – ma lo è – il problema non sarà mai affrontato e risolto.
Spesso l&#8217;innovazione è percepita come l’adozione di nuove tecnologie. Nel turismo è ancora troppo radicato il credere che tutto debba iniziare da questo. Certo è un fattore abilitante e facilitante in molti casi, ma non basta: la tecnologia deve essere un punto di arrivo, non di partenza. Non capire questo, oltre che illusorio, penso sia piuttosto ingenuo. Nonostante sia sotto gli occhi di tutti, pochissimi amministratori cercano di cambiare questo dato; personalmente lo definisco “supermercato della finta innovazione”. Guardiamo alle OLTA, ad esempio, che alla loro base hanno una strategia di frammentazione del sistema turistico locale, esclusivamente B2C, a cui gli operatori sono costretti ad affidarsi per fare mercato, con quote enormi di PIL (ricavi e gettiti fiscali) che vanno verso stati esteri. Questo succede per carenza di competenze e managerialità, di una visione d’insieme da industria del turismo.
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<h2>Turismo veneto: molte leggi, poche informazioni</h2>
Regione Veneto, però ha fatto più che un ragionamento in tal senso, maturando già da qualche anno la convinzione che questo gap fatto di frammentazione territoriale di un ecosistema molto vasto e variegato (mare, pianura, città d’arte e montagna), la mancanza di una strategia integrata convergente e la situazione di “non sistema” andava seriamente affrontato e risolto.
A giugno 2013 è stata promulgata la nuova legge regionale sul turismo: Legge regionale 14 giugno 2013, n. 11 “Sviluppo e sostenibilità del turismo veneto”. È stata definita una “legge cornice” dal legislatore, volutamente leggera, i cui dettagli normativi sono stati affidati alla Giunta Regionale tramite le DGR (Delibere di Giunta). Il motivo stava nel fatto che modificare una DGR era molto più semplice che modificare una legge. Si è introdotto il sistema turistico tematico (STT), a sostituzione del sistema turistico locale (STL): l’STT era l’ambito territoriale omogeneo in termini di tipologie turistiche e specializzato in termini di presenza di risorse turistiche. I Comuni del Veneto non si sono più trovati raggruppati per STL, bensì per tematismo. A tale scopo la Giunta Regionale ha individuato per ogni Comune il tematismo di appartenenza.
Con il DGR 2286/2013 c’è stata anche l’istituzione dell’Organizzazione di Gestione della Destinazione Turistica (OGD o DMO), soggetto deputato al governo della destinazione turistica. Con la Legge Regionale DGR 1361/2014 si sono istituiti i Consorzi di Imprese Turistiche; esclusivamente privati e con scopo di lucro, quindi a carattere commerciale. Il Servizio di Informazione e Accoglienza Turistica (IAT) viene quindi svolto da gestori pubblici o in subordine da privati; in via prioritaria dalla OGD, dove presente; in seconda istanza dall’amministrazione comunale della destinazione, dall’unione di Comuni, dalla provincia. Sono state individuate due forme di IAT: lo IAT di Destinazione per i Comuni ad alta “vocazione turistica”, e lo IAT di Territorio per i Comuni a bassa “vocazione turistica”.
Durante questa fase di riorganizzazione, credo che Regione e province (prima della loro soppressione: una fase molto concitata in cui trovare il fil-rouge non è stato facile) non abbiano dato adeguata importanza a un progetto di continuità del comparto di Info-Promozione, che di fatto non poteva creare disservizi all’esterno. Questo però ha causato una frammentazione globale dell&#8217;accoglienza e della promozione turistica, che ha avuto come conseguenza anche un forte drenaggio di personale. In molti all’epoca hanno ipotizzato quasi che il Veneto volesse imitare l&#8217;Austria con i DMO/OGD, anche forse sull’influenza della corrente di cambiamento operata dal Trentino, che ha introdotto anch’esso il DMS provinciale, con una struttura organizzativa però già diversa e più consolidata con le 14 APT d’ambito. L’Austria è spesso presa quale modello virtuoso di sviluppo nel turismo; troppo spesso senza tenere conto della realtà dei fatti, di uno sviluppo iniziato molti anni prima, con una forte componente di cultura diffusa dell’accoglienza con forte motivazione e coesione territoriale. Un modello radicato che difficilmente trova paragone e applicabilità “copia-incolla” sul territorio italiano.
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<h2>Dare coesione al territorio</h2>
Nell&#8217;ambito del progetto di consolidamento/potenziamento della rete dei predetti IAT della Regione del Veneto (denominato “Regio.IAT 3.0”) dal dicembre 2013 si è riservato il coordinamento della rete degli Uffici di Informazione e Accoglienza Turistica &#8211; IAT, disponendo un processo di implementazione di un sistema IDMS (Internet Destination Management System). Processo che l’Amministrazione ha concretizzato con la definizione di un bando europeo molto dettagliato, con l’obiettivo di acquisire un unico strumento all’altezza che permettesse di gestire in modo integrato informazione, accoglienza, promozione e commercializzazione (intesa in senso lato, ma strutturabile on demand nello strumento) .
Quindi non si è cercato un semplice content management system (CMS) o un sistema di booking, ma uno strumento articolato che permettesse l&#8217;applicabilità di logiche di interoperabilità sia istituzionale (fra tutti i soggetti istituzionali del turismo), sia territoriale (fra le diverse aree geografiche), sia di prodotto.
A oggi 75 uffici di accoglienza turistica (IAT) dislocati in 58 diverse località del Veneto gestiscono in modo coordinato le informazioni relative a eventi e punti di interesse, evitando duplicazioni in inserimento e dialogando tra di loro per offrire agli ospiti un’informazione completa da qualsiasi punto del territorio. Diverse DMO, Marchi d’area e reti di impresa, grazie all’adozione del sistema fornito dalla regione anche per le funzioni di promo-commercializzazione, hanno preso coscienza della necessità concreta di avviare processi di organizzazione del territorio e degli operatori a vari livelli per evolversi, al fine di gestire lo sviluppo turistico e i prodotti senza subire l’influenza di soggetti esterni motivati solo dalla logica del profitto.
Lo sviluppo del turismo esperienziale ad esempio, termine oggi molto usato ma ancora incompreso, sia nel significato che nelle azioni da adottare per ottenerlo. Trasformare il territorio in risorsa, creare rete e sistema di operatori, strutturare un marketplace territoriale, portare il singolo prodotto e i servizi sul banco virtuale delle vendite è questione molto tecnica e complessa. La maggior parte della gente, ingenuamente, confonde l’esperienza con il servizio; la singola escursione, per capirsi.
Strategia a oggi invece contraria per Regione Lombardia e la sua agenzia Explora, se vogliamo fare un paragone, che seppur non abbia ancora un vero sistema integrato di gestione a livello regionale, per la commercializzazione si è affidata a un gigante delle vendite online, scelta da molti criticata e oggetto di frequenti dibattiti tra addetti del mestiere e categorie.
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<h2>Il piano regionale del turismo veneto e le sfide del futuro</h2>
Parallelamente all’acquisizione dello strumento, Regione Veneto ha avviato un percorso partecipato sviluppato su cinque tavoli tematici (prodotti, infrastrutture, turismo digitale, accoglienza e capitale umano, promozione e comunicazione, ai quali si è poi aggiunto un sesto legato alla governance) con oltre venti incontri e più di cento organizzazioni coinvolte per la definizione del Piano Strategico del Turismo Veneto (PSTV) che accompagnerà la Regione nei prossimi tre anni. Innovazione, trasversalità e accoglienza diffusa sono le parole d’ordine per il futuro del progetto denominato The Land of Venice.
Il piano è stato presentato lo scorso 24 ottobre a Venezia dal Presidente Luca Zaia e dall’Assessore al Turismo Federico Caner. Un’esposizione importante e molto dettagliata, più sul modello del convegno che della conferenza stampa, della durata di sei ore, in cui sono state presentate le linee guide e una macro sul piano pluriennale di investimenti. In occasione della BIT 2019 sarà inoltre presentato ufficialmente il nuovo portale regionale del turismo Veneto.eu, sul quale sarà presente tutta l’offerta turistica regionale, gestita in modo integrato tramite il sistema di destination management.
Personalmente ritengo che Regione Veneto abbia imboccato la giusta via per il processo di industrializzazione del sistema turistico regionale. Ora starà ai molti territori coinvolti, ai singoli amministratori e alla volontà di tutti gli operatori fare del proprio meglio per riuscire a evolvere, in ottica di cultura d’impresa. Questa sarà indiscutibilmente la sfida più grande da affrontare.
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Photo Credit By jakob-owens, unsplush

I muscoli fragili del turismo veneto

Lo avessi scritto solo due settimane fa, il sapore dell’editoriale sarebbe stato un altro.
La natura nel frattempo ha preso a schiaffi il Veneto, lo ha messo in ginocchio a chiedere scusa per tutti, sull’Altopiano di Asiago ha umiliato più di trecentomila alberi accatastandoli come cerini che, visti adesso, sembrerebbero persino incapaci di prender fuoco per quanta vergogna e vento hanno dovuto ingoiare. Ma il Veneto prende colpi da tempo, sono secoli che mette in fila province e città di provincia al servizio di altri, sta lì di lato a un’Italia che se ne è servita come motore di impresa fregandosene di ascoltare che rumore facesse e se avesse bisogni diversi dal fare.
Certo, se vuoi trainare gli altri devi anche sforzarti di rischiarare la voce e di strutturare strategie sennò da lontano non arriveranno a sentirti &#8211; da lontano è dove le decisioni si prendono per tutti &#8211; o troveranno sempre una scusa per dire che non ci sono riusciti. Che la posizione del motore di un veicolo conti tanto quanto potenza e cilindrata lo si intuisce senza troppe storie: anteriore o posteriore ha un senso ben preciso, distribuisce i pesi in funzione dei modelli e dello scopo su strada ma se il motore è laterale la cosa si fa complessa da gestire; così il Veneto nel suo divenire, tuttora.
Se stai di lato, ti sentono meno.
Se fai di tutto per non comunicare, ti sentono meno.
Se ispiri modelli ma li vivi da solo, ti sentono meno.
Se hai tutti quegli strati di rancore &#8211; tutti sotto, tutti profondi, tutti veri &#8211; ti sentono meno.
E allora tocca grattarti con più forza per capire chi sei davvero ma non è che a tutti piaccia farsi le unghie in questo modo. Questa non è terra che si fa grattare facilmente, ci vuole precisione nel tatto e cura nel gesto.
Poche le voci di un Veneto per tutti, un Veneto bandiera che non fosse solo schiena curva, fabbriche anche sabato e domenica e voglia di riscatto a suon di schei, un Veneto con meno paure del passato.
Strati e strati di pelle buttati sopra nei secoli per attutire i colpi che la storia chiedeva di incassare in silenzio; e silenzio, mediamente, è stato. Il guaio è che il silenzio fa danni se ogni tanto non ci vai a parlare, se ogni tanto non ci scambi un sentimento. O forse questo Veneto non lo abbiamo mai ascoltato perché non si è dato da fare più di tanto per raccontare come fosse davvero e per cosa gli battesse il cuore? Magari temevano che là fuori non sarebbe piaciuto, chiederselo sarebbe stato lecito.
Peccato che i solisti non spostino equilibri nemmeno quando sono in tanti e nemmeno quando i risultati li assicurano.
Sotto il Veneto c’è un pieno che non trova spazio e che ogni tanto sbotta; il Veneto è un tappo a cui il tempo ha imposto di tenere, costi quel che costi, anche se le guarnizioni di oggi non sono più quelle di prima e la tenuta non garantisce come un tempo il risultato. Qui c’è da capire ancora molto e da restituirlo in interessi, prima ancora delle banche.
Il Veneto è un bordo.
Chi sta sui bordi può solo due vie: scavalcare o difendersi. Le imprese hanno sempre scelto la prima subendo il fascino di quel nord Europa da cui si sono sempre sentiti troppo a sud e allora l&#8217;hanno cavalcato di export e di mercato; le persone hanno giocoforza scelto la seconda, trincerando confini e relazioni, sbarrando la strada al diverso fosse anche solo un vicino, radendo al suolo un noi collettivo e vedendo ogni mattina allo specchio soltanto un io. Dirlo fa male ma aiuta a capire. Tra i verbi fidare e diffidare, i veneti non ci hanno messo solo gli immigrati e i giochi di razza pura ma un passato in cui essi stessi sono stati intinti e che ancora li macchia da dentro.
“Lavoro tanto, arrivo dove voglio”: quante volte mi hanno ripetuto questa frase durante l’ultimo mese tra la gente. In tanti me l’hanno riesumata da un periodo che ancora scotta anche se non brucia più; resta il callo da guardarsi ogni giorno perché i calli sul corpo a questo servono.
Lavorare, solo lavorare, è stata l’unica fede dei padri che un po’ alla volta hanno scollato le famiglie, poi le vite, poi il sistema; un lavorare che costava meno fatica del capire. Tanti i figli e altrettante le generazioni che di quella fede ereditata ora pagano lo scotto e che per questo si sono fatti meno credenti, forse meno praticanti, meno professanti. I figli sfasciano ma sanno anche avanzare fin dove i padri non avrebbero mai osato e al Veneto viene voglia di augurarlo.
In Veneto, ben nascosto, deve per forza esserci un buco in cui gli imprenditori vanno a buttarci le paure e la vergogna che non sanno reggere quando la crisi spoglia tutto. Forse è lo stesso buco da cui ogni tanto Venezia si allaga, come fosse il pianto di una terra intera che stremata cerca sfogo. La vergogna è un sentimento tanto nobile (quando necessario), quanto frainteso (quando ignorato) e i soldi possono sparire da un momento all’altro anche se li hai trattati sempre come uno di famiglia e anche se ti eri fidato di un sistema. La vergogna ti dice chi sei e fin dove puoi arrivare, da lì in poi è meglio fermarsi a testa alta.
Il Veneto è dato per scontato montandoci sopra i pregiudizi, meno la storia, ancor meno il presente in transizione.
Sanno rigenerarsi, invece, qui e sanno farlo bene.
Sanno anticipare il futuro, qui, sanno annusarlo bene.
In Veneto non ci inciampi per sbaglio, lo vai proprio a cercare e, una volta arrivato, cogli subito che sono mancate le carezze e che le donne hanno taciuto un ruolo. Non sono venute a galla qui le donne, non sono una presenza, il Veneto è più maschio che femmina e non c’è regione che non abbia un sesso dominante.
Più gratti, più scopri che non tutto è come sembra e che anche il peggio può servire; quel peggio va preso e ragionato, messo in mezzo alla piazza e non trincerato dietro una veneziana socchiusa perché nessuno lo veda, va maturato come lievito madre cui serve cura. Troppo facile fingere di essere diversi dal passato innalzando fasulli incubatori di idee che prestano il fianco a innovazioni di facciata e a interessi privati, senza nemmeno fare il gesto di chiedere scusa quando poi il castello cade &#8211; inevitabile che cada &#8211; e travolge anche i figli di quei padri e con loro tutte le favole digitali con cui il mercato li aveva rabboniti.
A chi credere, allora? Forse a un istinto più che a un senso del dovere, meglio ancora a un desiderio che la seconda adolescenza, già iniziata, non vada in cerca di verginità ma di una maturità fatta di rughe.
Del resto suonano ancora i Solisti Veneti, nonostante tutto.

Editoriale 71 &#8211; Solisti Veneti

Il rapporto sull’economia della Regione Veneto, presentato da Banca d’Italia nei mesi scorsi, fotografa un tessuto economico in crescita sia dal punto di vista industriale che da quello dei servizi. Dal 2014 a oggi crescono le esportazioni e aumenta la domanda interna, dovuta anche all’aumento dei flussi turistici. Aumenta così anche il tasso di occupazione.
Le piccole e medie imprese venete stanno faticosamente uscendo dalla crisi, distaccandosi dai tassi di crescita medi del nostro Paese e avvicinandosi alle percentuali Europee. L’unico dato negativo che possiamo riscontrare dall’analisi del report di BdI è il calo della ricchezza pro capite delle famiglie, dovuto principalmente al calo continuo dei valori immobiliari. Lo stesso dicasi per i valori dei beni immobili industriali, che incidono sulla patrimonializzazione delle aziende: se visti nel loro insieme come massa indistinta sono ancora in calo, nonostante i dati dell’economia siano in crescita. Un fenomeno che ha una spiegazione abbastanza semplice ma che impone un’attenta analisi sugli effetti che la pianificazione delle costruzioni industriali ha avuto sul territorio.
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<h2>Anatomia del capannone industriale</h2>
La tumultuosa crescita della piccola e media impresa veneta, fin dagli anni Sessanta, è stata accompagnata dalla creazione di poli artigianali e industriali creati dalle amministrazioni comunali. Questo avveniva per rispondere alle necessità contingenti del momento, e non certo basando la pianificazione sulla creazione di un unicum che potesse armonizzarsi con un progetto di lunga durata e che tenesse conto del fatto che le aziende avrebbero modificato nel tempo le proprie necessità di insediamento, anche dal punto di vista delle strutture industriali. Altresì, dal punto di vista architettonico non si è andati molto per il sottile: sono stati costruiti i capannoni a schiera, senza tenere conto che anche gli insediamenti artigianali avrebbero fatto parte del contesto visivo della città, con il risultato di avere città meravigliose, circondate da brutte costruzioni.
Se trent’anni fa un capannone di 1000 metri quadri riservava alla zona uffici solamente il 5%, oggi ne riserva almeno il 40%: è un dato di fatto che anche le piccole e medie imprese, grazie alle nuove tecnologie, riescano a produrre in spazi più limitati e dedichino molti spazi e investimenti sulla ricerca e sviluppo. La tipologia del classico capannone quindi non è più attuale: per questo motivo le aziende faticano a ritrovare spazi adatti alle loro rinnovate esigenze, e se possono preferiscono costruire strutture nuove e più moderne.
A questo si aggiunga che la piccola e piccolissima impresa artigianale, per stare al passo con l’economia, ha dovuto man mano crescere anche dal punto di vista dimensionale, e quindi i piccoli capannoni da 250/300 metri quadri sono sempre meno utilizzati. La sensibilità degli imprenditori di oggi verso un nuovo modo di vivere l’azienda, anche dal punto di vista della fruibilità delle strutture aziendali da parte di chi vi lavora e la necessità di costruire insediamenti sempre più vicini a un impatto energetico vicino allo zero, ha permesso di introdurre il concetto del bello anche nelle costruzioni destinate all’industria e all’artigianato.
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<h2>Non solo capannoni: l’estetica industriale</h2>
Si pensi alla Distilleria Nardini, che in quel di Bassano del Grappa ha saputo coniugare le esigenze della produzione industriale con la bellezza della sua fabbrica “Bolle”, progettata da Fuksas.
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<figure id="attachment_27812" aria-describedby="caption-attachment-27812" style="width: 2048px" class="wp-caption aligncenter"><a href="https://www.informazionesenzafiltro.it/wp-content/uploads/2018/10/nardini.jpg"><img loading="lazy" decoding="async" class="wp-image-27812 size-full" src="https://www.informazionesenzafiltro.it/wp-content/uploads/2018/10/nardini.jpg" alt="" width="2048" height="1075" /></a><figcaption id="caption-attachment-27812" class="wp-caption-text">Le Bolle di Massimiliano Fuksas per Distilleria Nardini</figcaption></figure>
Per questo motivo oggi esistono due mercati: quello delle costruzioni obsolete, i cui valori continueranno a scendere, e quello delle nuove costruzioni o delle ristrutturazioni che contemperano le richieste degli imprenditori – e in questo caso i valori sono in aumento.
L’aumento dei fondamentali dell’economia non si ottiene esclusivamente dai parametri comunemente usati per l’individuazione dei valori immobiliari, ma anche dal benessere di chi lavora in una struttura moderna, a misura d’uomo e ben inserita nel contesto territoriale. Se riflettiamo sulle tipologie costruttive dei capannoni industriali e artigianali immessi sul mercato dagli anni Settanta fino al 2008, ci accorgeremo che a tutto si pensava tranne che al loro livello di efficienza energetica. In un Paese in cui il costo dell’energia è superiore a quello di tutti gli altri Paesi d’Europa questo fatto ha rappresentato un danno sia per l’ambiente che per i bilanci aziendali. Nella valutazione di un immobile aziendale il valutatore, nell’individuare il valore più probabile del bene, non può esimersi dall’inserire tra le componenti della perizia il grado di efficienza energetica dello stabile.
Riconvertire il patrimonio edilizio delle imprese, venete e non solo, non è un mero auspicio, ma una necessità. Per questo motivo è necessario che la politica – anzi: la “buona politica” – si faccia portatrice di una crescita culturale complessiva in merito alle costruzioni industriali e artigianali; una crescita che deve vedere coinvolti tutti gli attori della filiera. Politici, progettisti e imprenditori devono comprendere che un immobile industriale o artigianale non rappresenta solamente un “bene strumentale”, ma anche un pezzo di territorio che deve forzatamente armonizzarsi con il esso. Così facendo i valori immobiliari potranno crescere nel tempo, consolidando al tempo stesso la patrimonializzazione dei bilanci aziendali.
L’esempio, come sempre, ci viene dal passato: dalle attuali riconversioni di beni archeologici industriali alle più svariate destinazioni urbanistiche.
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(Foto di copertina: Cotonificio Veneziano &#8211; credits &#8220;I luoghi dell&#8217;Abbandono&#8221;)

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Capannoni addormentati

Il rapporto sull’economia della Regione Veneto, presentato da Banca d’Italia nei mesi scorsi, fotografa un tessuto economico in crescita sia dal punto di vista industriale che da quello dei servizi. Dal 2014 a oggi crescono le esportazioni e aumenta la domanda interna, dovuta anche all’aumento dei flussi turistici. Aumenta così anche il tasso di occupazione. [&hellip;]

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seven

Numero 67 - Lavori stagionali

Le notti di questi Mondiali di calcio 2018 sono state più comode che magiche. Ovvio, senza la Nazionale italiana i Mondiali sono un’altra cosa. Più divano che pub, più casa che locali, e non c’è bisogno di scomodare le associazioni di categoria per queste analisi. Sarebbe bastato, e io l’ho fatto, fare un giro dei locali, in città diverse, dai quarti di finale in poi. A Nord come a Sud, in grandi città (Milano, Bari, Catania) come in piccole realtà di provincia, si trovava facilmente posto all’interno di bar, ristoranti e pub che trasmettevano la partita. Quarti di finale giocati tra il venerdì e il sabato. Picchi, per modo di dire, nelle due partite serali. Brasile – Belgio di venerdì 6 luglio alle 20 la più appetibile; Croazia – Russia non è riuscita, sabato 7 alla stessa ora, a destare particolare interesse.
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<h2>La finale dei Mondiali? Meglio Ronaldo</h2>
Sulla scarsa affluenza all’interno dei locali hanno influito anche altri due fattori: il fatto che le partite siano state trasmesse in chiaro – ben diverso è avere la necessità di uscire di casa per vedere la partita – e la mancanza dai quarti di finale in poi di nazionali con una radicata presenza sul territorio italiano. Se una fortissima comunità di italiani è ancora presente in Belgio, non si può dire altrettanto del contrario.
La finale, giocata alle 17 di domenica, seppur usata da alcuni nostri rappresentanti politici di ambo le parti come volano delle loro idee (la Francia multirazziale, con tantissimi giocatori provenienti da ex colonie o cresciuti nelle banlieue di Parigi, contro gli orgogliosi separatisti croati arrivati per la prima volta là dove nemmeno la fortissimo Jugoslavia unita era riuscita ad arrivare) è passata quasi inosservata per via di un altro evento che la dice lunga sulla situazione attuale di calcio italiano: l’arrivo in Italia e la conseguente presentazione di Cristiano Ronaldo. Un evento mediatico, una sorta di Truman Show da guardare comodamente su un canale tematico di Sky. Visite mediche, conferenza stampa, primi allenamenti, e così via.
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<h2>Mondiali sottotono. Colpa degli orari?</h2>
Sì, ma il gioco? Ci si soffermi su un dato. La prima partita dell’Italia ai Mondiali brasiliani del 2014 è stata giocata di sabato sera a mezzanotte. Un orario non felicissimo, eppure facciamo fatica a ricordare locali vuoti quella notte del 14 giugno. Chi pensa che la mancata qualificazione della nostra nazionale alla Coppa del Mondo non abbia influito sui consumi fa un grande errore. Ancora di più a bocce ferme e a Mondiale terminato.
Gli orari scelti dal comitato russo (a proposito, una delle migliori organizzazioni, forse la migliore di sempre) erano pressoché perfetti per noi. La maggior parte delle partite si è giocata alle 20, molte altre alle 18, poche e soprattutto nella fase dei gironi di qualificazione alle 16. Quindi orari ideali per uscire e guardare la partita assieme.
Facendo un raffronto con i Mondiali precedenti, molto meglio di Brasile 2014 (si giocava spesso dopo le 23), Sudafrica 2010, con orario di punta alle 22, per non parlare dei Mondiali di Corea e Giappone del 2002, giocati per lo più ai nostri orari di colazione – ricordo sveglie alle 7 per guardare le partite e poi preparare gli esami universitari – o a pranzo, e le notti in bianco dei Mondiali americani del 1994 con la sveglia puntata alle 3 del mattino per vedere la semifinale tra Brasile e Svezia.
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<h2>Il caso 2006</h2>
Fanno eccezione, negli ultimi trent’anni, il Mondiale giocato a casa nostra nel 1990, in realtà più famoso per gli sprechi che il calcio italiano ancora sta pagando che per i consumi, e quelli giocati in Francia e in Germania. Quest’ultimo, per noi vincente, è stato certamente quello che ha fruttato di più ai proprietari dei locali. Anche in relazione alle partite giocate, sette, e al fatto che sia la semifinale che la finale si sono prolungate fino ai supplementari. Il che equivale – parole di un mio conoscente gestore di un bar – a un raddoppio dei consumi.
“Amando il calcio ho sempre fatto attenzione a queste cose. Il cliente medio parte con una birra, poi prende una seconda consumazione nel secondo tempo e, se si va ai supplementari, sebbene il lasso di tempo sia ridotto rispetto a quello dei novanta minuti, replica. Difficilmente si assiste a dei supplementari senza consumare”. Ma la cosa più interessante me la dice poco dopo: “Ci sono due tipi di clienti. Il tifoso consolidato e l’occasionale. Quest’ultimo segue ad esempio le finali di Champions o i Mondiali. Consuma molto, perché non sa gestire la partita e tanto meno il pathos che ne deriva. Mentre un abituale sa cosa vuol dire arrivare ai rigori, un occasionale difficilmente riesce a controllare le emozioni. E consuma molto di più”.
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<h2>Fenomenologia dei consumi da mondiale</h2>
La mancata qualificazione dell’Italia ai Mondiali ci ha privato proprio di questa categoria di tifosi: gli occasionali. Che però, in termini di spese, sono quelli che fanno la differenza. Gli oltre dieci milioni di spettatori delle partite di punta dell’Italia (11 milioni per Italia – Svezia, lo spareggio che ci ha escluso dalla competizione) non sono minimamente paragonabili ai numeri di questo Mondiale.
Non sono bastate le belle imprese della Croazia e del Belgio, arrivate fino alla semifinale, a ricreare l’atmosfera delle notti magiche della nostra Nazionale. Non a caso un colosso come Sky ha di fatto rinunciato ai diritti dei Mondiali, cedendoli a Mediaset, che a onor del vero si è molto ben comportata, seguendo tutta la competizione.
Quali altri consumi sono calati a causa della mancata partecipazione dell’Italia? Domenica 18 giugno si è giocata Svezia – Corea. In un mondo, o mondiale, parallelo sarebbe stato il nostro esordio. Non c’è bisogno che vi dica che i supermercati, alle 16 di una domenica di giugno, erano vuoti. Solo due anni prima, in occasione di una delle partite dell’Italia agli Europei, erano pieni di persone che preparavano la loro festa a casa, in piscina o in giardino. Secondo una rilevazione della Confartigianato (fonte Ansa Economia) – gli Italiani hanno speso, nell’estate 2016, 3,1 miliardi di euro per birre e gelati. In attesa dei dati del 2018 possiamo limitarci a rilevare meno opportunità di consumo rispetto alla stagione degli Europei.
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<h2>Consumi, sarà per la prossima volta</h2>
Un’agenzia di comunicazione, che mi ha chiesto di non essere citata perché non voleva svelare i nomi dei clienti in questione, mi ha svelato che la mancata qualificazione degli Azzurri è costata, in termini di fatturato, circa due milioni di euro su progetti che potevano essere e non sono stati. Progetti legati ad iniziative speciali, storytelling e marketing sportivo. Che poi solo sportivo non è, visto che si fonda su valori come la passione, l’unione, l’attaccamento ai colori, l’orgoglio e altri concetti tipicamente pubblicitari. Io stesso ho avuto modo di vedere aziende che, pur avendo inserito nei loro piani delle campagne per i Mondiali, hanno fatto marcia indietro dopo la debacle di novembre.
Per non parlare dei televisori: di solito quella dei Mondiali è un’occasione sensazionale per venderli. E per non parlare di tutti i consumi di impulso che si fanno dopo una vittoria della propria squadra. Infine il merchandising. Per la prima volta nella storia del nostro calcio la maglia di un club, anzi di un singolo giocatore, vende durante i Mondiali più di quella della Nazionale. La Juventus in un solo giorno ha venduto – fonte Yahoo Sport – in ogni angolo del mondo 520.000 maglie di Cristiano Ronaldo. Un numero impressionante, che diventa incredibile se si pensa che nella stagione 2016-2017, in cui la Juve vinse Campionato e Coppa Italia e giocò la finale di Champions League, vendette 850.000 maglie.
Il numero di maglie dell’Italia vendute si avvicina, invece, allo zero. Non ci resta che tenere chiuse nel cassetto le maglie azzurre scolorite che Jovanotti cita in una sua canzone, augurandoci che non succeda mai più. I prossimi Mondiali sono in Qatar e si giocheranno a Natale. Una bella, prima occasione, per vedere l’effetto che fa.
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Photo credits: football.wikia.com

I Mondiali dei consumi

Paolo Malvaldi lavora da dieci anni nel reparto Marketing e Comunicazione di Sammontana, con sede a Empoli: un&#8217;azienda storica non solo a livello regionale ma nazionale, capace di concorrere con le grandi multinazionali del settore e di rappresentare il Made in Italy nel mondo. Ad oggi ricopre il ruolo di marketing manager; gestisce tutto il settore del gelato confezionato e guida un team di tre brand manager e due grafici.
Con il suo punto di vista, ci regala uno sguardo ampio su un’azienda che in estate conosce il periodo di massima produttività e che “deve produrre quello che il mercato chiede”. Per essere all’altezza di questo, dice, ci vogliono pianificazione, ascolto e buon senso, ma anche creatività e un pizzico di follia.
La sua visione è quella di chi è dentro l’azienda e allo stesso tempo deve interfacciarsi con i clienti, intercettarne i gusti e desideri. Un ruolo stimolante, che però non permette riposo e non lascia niente all’improvvisazione.
Prima di entrare nel vivo dell’argomento, potresti raccontarmi com’è il ruolo del responsabile marketing all’interno di Sammontana anche alla luce dell’affermarsi del digitale, che immagino abbia cambiato il tuo lavoro e il modo di instaurare una relazione con i consumatori?
La nostra organizzazione divide il business del gelato, quello storico con cui è nata Sammontana oltre settant’anni fa, dal business della croissanterie congelata. Un business nato negli anni Ottanta, che ha affiancato e ormai pareggiato quello del gelato. Il mio ruolo è di marketing manager del gelato, dove la relazione della marca con i consumatori finali è decisamente importante, fondamentale. E in questo senso il digitale ha radicalmente cambiato l’approccio che abbiamo nel relazionarci con i consumatori. Adesso le persone ti vengono a cercare a casa, fanno domande, entrano in contatto diretto con la marca, con i prodotti, con il modo attraverso cui Sammontana cerca di rispondere a un bisogno. Prima del digitale e in particolare dei social la comunicazione e il racconto di marca erano da uno a molti. Adesso è un dialogo serrato, continuo e articolato. Ricchissimo.
Marketing e comunicazione ormai sono due aree sempre più connesse. Sapresti definire i confini, se ci sono, di questo connubio?
Marketing e comunicazione sono sempre state due facce della stessa medaglia, almeno parlando di un’azienda che realizza prodotti di largo consumo.
Quale ritieni essere una caratteristica fondamentale per chi si occupa di marketing?
Saper ascoltare. Avere buon senso. Non stancarsi mai di cercare soluzioni ai bisogni delle persone. Queste sono le tre cose che servono.
Sammontana è un marchio da oltre settant’anni sul mercato. Ha saputo differenziarsi e farsi riconoscere puntando sulla qualità, sulla sostenibilità e sulla riconoscibilità del prodotto con i suoi “gelati all’italiana”. Facendo riferimento al contesto globale in cui ci troviamo, in perenne evoluzione, quali strumenti sono necessari per mantenersi al passo coi tempi e competere con le multinazionali del freddo? 
Sammontana compete con Unilever (marchio Algida in Italia) e con Froneri, una fusione tra Nestlè e R&amp;R (marchio Motta in Italia). È durissima, ma stimolante al massimo! Sai che di là ci sono i giganti, con a disposizione energie e risorse per te inimmaginabili. Ma sono delle petroliere, potenti ma lente da manovrare. Sammontana è un legno leggero, per usare un gergo da marinai. Può cambiare rotta con velocità, ha capacità di adattamento molto grandi. Ovvio che ne risenta maggiormente quando il mare si ingrossa. Balla. Ma per ora teniamo duro, la famiglia Bagnoli, che guida l’azienda, è quella che la ha fondata. E tramanda di generazione in generazione la passione per questo lavoro. E questo vale quanto le energie di una multinazionale.
Siamo nel clou del periodo estivo, quando la Sammontana conosce il suo picco produttivo ma anche promozionale. Come si pianifica questa attività nei mesi precedenti? Quali sono le sfide a cui ti trovi a dover far fronte quotidianamente?
La pianificazione per il gelato è fondamentale. E non basterà mai. Abbiamo in stagione giorni di vendita, singoli giorni di sell-in, che possono valere quanto un mese intero del fuori stagione. Ci sono picchi di uscite che, senza una pianificazione accurata ma estremamente flessibile, non saremmo mai in grado di gestire. Il principio è molto semplice: Sammontana deve produrre quello che il mercato chiede. Avere a disposizione in magazzino quello che il mercato chiama. Detto così sembra una banalità, ma basta sapere che solo per il gelato a marca Sammontana (produciamo anche per alcune marche private, Esselunga in primis) abbiamo oltre duecento codici di prodotti. E che lo stoccaggio, il mantenimento dei prodotti in magazzino freddo a -35°, è uno dei costi più grandi in questo business. Ecco, è facile capire come “avere pronto sempre quello che chiede il mercato in quel momento esatto” è una sfida che chiama sul campo di gioco tutta l’azienda. Tutta. Gli acquisti, il marketing, la pianificazione, la produzione, la logistica. Facciamo incontri settimanali il mercoledì mattina in cui tutte le informazioni vengono condivise, i piani di produzione a due settimane verificati, e la macchina organizzativa è sempre in tiro.
Il fatto di essere in un momento in cui molte persone sono in ferie/vacanza e nel quale si presuppone che si acceda meno alla mail, ma forse di più ai canali social e al telefono, cambia la struttura delle vostre campagne?
Moltissimo. Usiamo la televisione al massimo fino alla metà di luglio, in anni come questo in cui ci sono i Mondiali di calcio; altrimenti con la campagna televisiva ci fermiamo prima, a fine giugno. Poi solo digital, ovvero riproposizione degli spot tv sui canali digitali, e pianificazione sui social. Mai come in questa stagione ne abbiamo fatto largo uso: avevamo due film nuovi – <a href="https://youtu.be/LaBw8k2NSu4" target="_blank" rel="nofollow noopener">Cinque Stelle</a> e <a href="https://youtu.be/tnUxCnK_Oq0" target="_blank" rel="nofollow noopener">Non Mordere</a> – e assieme alla tv, che fa il lancio, la copertura, e fa conoscere lo spot al target, abbiamo agito e investito sulla parte digital.
La linea dei prodotti Amando, senza latte né glutine, è risultata vincitrice del premio Prodotto Food 2018 per la categoria freddo; la programmazione dell’estate 2018 è stata decisamente indirizzata verso la sostenibilità ambientale; sarete inoltre gli sponsor di alcuni festival musicali, come Musart Festival di Firenze. Guardando agli eventi recenti, quali ritieni siano le armi vincenti di Sammontana per quanto riguarda innovazione e comunicazione?
Come dicevo prima, l’ascolto. E il buon senso. Ascoltando le persone, facendo ricerche continue sui bisogni, ci siamo resi conto a un certo punto che anche sul mercato del gelato – un mercato edonistico e indulgente per eccellenza – si stava affacciando in modo prepotente il bisogno di prodotti con contenuti salutari. In questo caso senza latte. Ma non privativi, non necessariamente per persone affette da una patologia o da un problema di intolleranza: adatti a persone attente all’alimentazione, che non vogliono rinunciare al gusto di un buon gelato, ma che desiderano farlo senza eccedere. Ed ecco che è nato Amando, fatto con il latte di mandorle, quindi naturalmente senza latte né lattosio e rispettoso della nostra tradizione gelatiera e pasticcera, dove la mandorla ha sempre rappresentato un ingrediente versatile e gustoso.
Giovanni Caldarone nel dossier realizzato dall’Istituto del Gelato ha giustamente ricordato che, negli anni, “(&#8230;) il gelato ha compiuto un percorso virtuoso. Da una parte ha conservato gusto, gradevolezza migliorando la varietà di forme, tipologie e ingredienti che soddisfano il gourmet come chi è più attento al benessere e ai contenuti nutrizionali. Ma soprattutto è passato da una modalità di consumo eccezionale e voluttuaria a essere mangiato durante tutto l’arco dell’anno, affermandosi come alimento gradito a tutti e di casa nei frigo delle famiglie italiane perché è buono, fa bene ed è sicuro. Siamo infatti passati dai 250 g di consumo personale degli anni Cinquanta ai 4 kg annuali di oggi. (&#8230;) Oggi il gelato non sfugge al cambiamento dei tempi e diventa sempre più attento al tema “benessere-nutrizione” con linee senza glutine, senza lattosio, senza zucchero, senza colesterolo, oppure arricchite con frutta, cereali, vitamina C, calcio, fermenti lattici”.
E la comunicazione, il racconto, devono andare di pari passo: abbiamo appena collaborato, oltre che al Musart Festival, agli I-Days nel mondo della musica, e all’evento dei Rockin’1000, che seguiamo fin dall’inizio e che rappresenta lo spirito di Sammontana. Creatività, un pizzico di follia, voglia di farcela fino in fondo.
Con la fine dell’estate non finiscono però i progetti. È nota infatti la vostra attività nel campo della ricerca e della formazione in collaborazione con le università e le scuole. Quali sono le missioni future e i progetti su cui si concentrerà l’azienda nei prossimi mesi, e a quali sei particolarmente legato?
Super domanda. Abbiamo appena terminato un lavoro di ricerca con la Scuola Superiore S. Anna di Pisa centrato sul neuromarketing: capire attraverso le tecniche di eye-tracking quanto un cambio di confezione, di packaging di un prodotto sia in grado di stimolare i recettori visivi di un gruppo di persone, prese a campione del totale dei consumatori. Uno studio molto interessante e su cui cercheremo di continuare a lavorare. Abbiamo in cantiere moltissimi progetti di innovazione: stiamo collaborando con il Team di Lenovys – una società di ricerca, consulenza e formazione specializzata in lean transformation, innovazione e change management – per portare sul mercato innovazioni di prodotto e di processo ad alto impatto. Continuiamo a lavorare con il CURA – Consorzio Universitario di Ricerca Applicata di Padova – e con il S. Anna di Pisa sulla Carbon Footprint (parametro che viene utilizzato per stimare le emissioni gas serra causate da un prodotto) e sulla water scarcity per migliorare l’impatto ambientale della nostra organizzazione. E su tutti questi fronti il team di marketing è in prima fila. Onori e oneri.
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Il picco del gelato

Se ne sono accorti quasi tutti: il turismo ha cambiato faccia. Quasi nessuno però ha il coraggio di dire che il boom degli arrivi registrato ormai da anni nel nostro Paese è stato assorbito quasi completamente da nuove forme di accoglienza.
Dopo i B&amp;B e gli agriturismi, sono sempre più numerosi i proprietari di casa che affittano il loro immobile, o parte di esso, ai turisti.
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<h2>Le agenzie immobiliari e il fenomeno degli affitti brevi</h2>
Il fenomeno delle case vacanza e degli affitti brevi ha aperto le porte del Belpaese a centinaia di migliaia di nuovi turisti stranieri, che vogliono vivere e scoprire l’Italia in una dimensione che non sia solo quella del classico tour: Venezia, Firenze, Roma.
Gli stessi turisti nostrani cercano nuovi stimoli al di fuori delle classiche mete estive. Al ritorno delle vacanze la domanda più frequente era: “Dove siete stati?”. Oggi, invece, è diventata “che cosa avete fatto?”.
Un turismo, quindi, che si sta diffondendo in gran parte del nostro territorio. Ad accompagnare la crescita di questo fenomeno ci sono, oltre ai proprietari immobiliari, gli agenti immobiliari.
Erano circa 8.000 le agenzie immobiliari che si occupavano di affitti turistici alla fine degli anni Duemila, e principalmente operavano nei classici luoghi di villeggiatura. Oggi le agenzie immobiliari che operano negli affitti brevi e nelle case vacanze sono 18.000, e l’offerta di appartamenti e case in locazione è di circa due milioni di pezzi. Naturalmente, per distribuire un numero così imponente di abitazioni per turisti, l’agente immobiliare ha dovuto cambiare completamente il suo modo di operare.
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<h2>Gli agenti immobiliari, punti di riferimento per i turisti</h2>
Airbnb, Booking.com e tanti altri portali sono la nuova vetrina degli agenti immobiliari, che non vedono più i giganti del Web come concorrenti ma come un’opportunità per diffondere meglio e più velocemente il loro prodotto. Ma il successo delle agenzie immobiliari, nel campo della locazione breve, è in larga parte dovuto al servizio che viene erogato: accoglienza, assistenza e vicinanza, sono le tre regole d’oro.
Il turista non affitta un semplice appartamento, ma storia e cultura, e gli agenti immobiliari il più delle volte sono i suoi punti di riferimento verso una prima scoperta del territorio. Il turista che decide di affittare una casa nel il 90% dei casi vuole conoscere il territorio, e questo apre le porte ad una crescita collettiva delle comunità che favoriscono queste iniziative.
Il 90% delle unità immobiliari messe a disposizione dei turisti viene affittato da gruppi di almeno quattro persone, chiaro sintomo del fatto che le famiglie italiane o estere trovano economicamente più sostenibile soggiornare in un appartamento piuttosto che in un albergo. Questo dato ci permette di comprendere come una larga fetta di turisti stranieri non si sarebbe potuta permettere un soggiorno in Italia.
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<h2>Un metodo per combattere lo spopolamento</h2>
Ma è chiaro che il boom degli affitti brevi abbia nel tempo causato alcuni problemi, nelle maggiori città italiane, producendo un fenomeno di svuotamento dei residenti a favore dei turisti. Il grido di allarme è stato lanciato da più parti, e alcune amministrazioni regionali stanno tentando di risolvere il problema aumentando la burocrazia a carico dei proprietari e cercando di equipararli agli alberghi. Quindi, con l’introduzione di nuovi obblighi e balzelli.
Se da una parte è naturale “proteggere” le nostre città dalla calata dei barbari, dall’altra è controproducente uccidere in culla una nicchia di settore che nell’ultimo anno ha ospitato oltre tre milioni di turisti.
Per risolvere il problema basterebbe creare una fiscalità di vantaggio a livello locale per chi affitta in aree al di fuori dal centro storico e creare una no tax zone, incentivando i proprietari che possiedono immobili all’interno dei borghi storici e nelle comunità montane, o in altre realtà che stanno lentamente morendo per l’allontanamento dei giovani dalle loro comunità.
Lo spopolamento delle comunità montane o dei borghi storici, infatti, può  essere arrestato rigenerando l’economia cittadina e riportando i giovani a investire sui loro territori, creando quindi una nuova filiera di settore che parte dalla ristrutturazione del patrimonio immobiliare e arriva fino alla rinascita della piccole botteghe artigianali. Tutto questo grazie al turismo.
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<h2>Vivere la città, non solo visitarla</h2>
Chi frequenta un albergo, solitamente “visita” la città; chi affitta un appartamento la città vuole “viverla”, calandosi completamente nella realtà e nella cultura del luogo.
La casa vacanza indubbiamente genera un benessere diffuso nell’economia del luogo. Per questo motivo è auspicabile che chi si occupa di turismo in questo Paese, insieme alle amministrazioni comunali, comprenda questa opportunità e favorisca la locazione breve. Chi di noi non vorrebbe soggiornare almeno una notte a Civita di Bagnoregio o in uno dei mille borghi italiani, anziché effettuare una visita mordi e fuggi?
<h2>Le potenzialità sul territorio delle locazioni brevi</h2>
Le opportunità che questo nuovo settore ci offre sono veramente alte. Anziché combattere il fenomeno delle locazioni brevi sarebbe saggio cercare di canalizzarne gli effetti positivi su tutto il territorio nazionale, cercando di fare quello che in Italia non si è mai fatto: gestire il turismo con un progetto di lungo periodo, che esalti i vari tipi di accoglienza e che permetta ai viaggiatori di scegliere come vivere al meglio il tempo a loro disposizione.
Una riprova che sia possibile riconvertire e rivitalizzare alcune piccole comunità ce l’ha fornita a suo tempo Giancarlo Dall’Ara con gli alberghi diffusi, un’idea geniale che sta dando i suoi frutti. Così è possibile che tanti singoli proprietari, accompagnati dalle amministrazioni comunali, possano creare un modello plurale di accoglienza che veda la partecipazione della città e dei cittadini a un progetto comune, ma che nel contempo permetta ai proprietari immobiliari di mantenere le caratteristiche di chi vuole destinare alla locazione il proprio immobile per brevi periodi, senza per forza diventare imprenditore turistico.
I trend di crescita per questo tipo di turismo sono altissimi, e così le stime per la creazione di nuovi posti di lavoro. L’unico pericolo che corre il settore è che le lobby del turismo tradizionale, e la politica in generale, si impossessino della materia, distruggendo l’ennesima potenzialità di questo Paese.
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Photo by investireoggi.it

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Come foste a casa vostra

Se ne sono accorti quasi tutti: il turismo ha cambiato faccia. Quasi nessuno però ha il coraggio di dire che il boom degli arrivi registrato ormai da anni nel nostro Paese è stato assorbito quasi completamente da nuove forme di accoglienza. Dopo i B&amp;B e gli agriturismi, sono sempre più numerosi i proprietari di casa [&hellip;]

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Numero 61 - Cosa succede in città

Milano capitale morale d’Italia, Milano centro nevralgico della classe operaia e del grande capitale, Milano fucina di arti e mestieri. Dall’inizio del ‘900 fino alla fine degli anni ‘80, molte anime diverse hanno segnato quasi come stigmate l’identità della metropoli lombarda.
Breda, Ercole Marelli, Pirelli, Falk, Alfa Romeo, Innocenti, tanto per citare alcuni giganti della grande industria italiana, tutti situati alle porte di Milano: Sesto San Giovanni, la cosiddetta Stalingrado d’Italia. Ma non c’erano soltanto i grandi della siderurgia, della gomma e dell’auto. L’indotto dei colossi industriali connetteva alla sua rete migliaia di piccole e medie imprese, che costituivano il tessuto produttivo fondamentale della cintura del capoluogo. Su questo centro di gravità si strutturava il mosaico della città, la sua architettura, con gerarchie, infrastrutture, servizi. La stessa grande distribuzione, lì presente in modo massiccio, territorialmente parlando ha tenuto conto della presenza dei “dinosauri” dell’industria.
Questo l’identikit di Milano fino alla fine degli anni ‘80. Poi due terremoti hanno mutato e stravolto l’identità centenaria della città, la sua geografia del potere economico e politico, la sua struttura sociale. Alla fine degli anni ‘80 è iniziato un lento ma inesorabile processo di deindustrializzazione che nel giro di un decennio, come una meteora, ha fatto scomparire la gran parte dei dinosauri dell’industria. Poi, negli anni ’90, il terremoto di Tangentopoli ha tolto definitivamente a Milano la patente di capitale morale d’Italia.
Abbiamo parlato di questa complessa metamorfosi con Stefano Boeri, architetto di fama internazionale, docente al Politecnico di Milano, ex assessore alla Cultura nella giunta Pisapia e autore, tra gli altri, del pluripremiato progetto che ha dato vita al Bosco Verticale.
La pagina di Wikipedia dedicata alla struttura architettonica, composta da due grattacieli, recita: “Peculiarità di queste costruzioni, ambedue inaugurate nel 2014, è la presenza di più di duemila essenze arboree, tra arbusti e alberi ad alto fusto, distribuite sui prospetti. Si tratta di un ambizioso progetto di riforestazione metropolitana che, attraverso la densificazione verticale del verde, si propone di incrementare la biodiversità vegetale e animale del capoluogo lombardo, riducendone l&#8217;espansione urbana”. Bosco Verticale ha vinto importanti competizioni: oltre all&#8217;International Highrise Award, di cui è stato insignito nel 2014, nel 2015 il Bosco Verticale si è aggiudicato il premio come “grattacielo più bello e innovativo del mondo”, secondo una classificazione del Council on Tall Buildings and Urban Habitat.
Che cosa è successo a Milano negli ultimi tre decenni? Dove c’era la Pirelli ora c’è un’università, e dove c’era un enorme Luna Park, sul terreno delle ex ferrovie Varesine, ora c’è un centro direzionale con grattacieli e palazzi di vetro, che ospitano grandi banche e grandi imprese internazionali. 
Devi sapere che c’è qualcuno che quel processo lo ha osservato da vicino e lo ha immortalato in immagini. Mi riferisco a Gabriele Basilico, fotografo di grande acume, che alla fine degli anni ‘70 ha pubblicato un libro importante: Ritratti di fabbrica. Basilico, riconosciuto a livello internazionale come uno dei maestri della fotografia contemporanea, inizia a fotografare le metropoli, la loro trasformazione proprio all’inizio della grande metamorfosi. L’obiettivo di Basilico spazia nei meandri della città e della periferia, e a un certo punto si sofferma sui muri delle fabbriche. La forza di questo sguardo sta nel fatto che dietro quei muri cominciava a non esserci più vita, ma soltanto vuoto. Come ho scritto in Cronache dell’abitare, un libro su Milano pubblicato assieme ad altri autori nel 2007, a quell’epoca inizia un processo di liquidificazione del capitale immobiliare delle grandi industrie come Pirelli e Alfa Romeo, delle grandi società del parastato come Aem, e delle grandi infrastrutture sociali, come le Poste, le Ferrovie e l’Ortomercato. Quelle immagini di Basilico, come puoi ben capire, registrano un passaggio epocale di Milano: chiudono le grandi fabbriche e con esse si chiude una storia iniziata nell’800. In termini sociali l’effetto è prevedibile, ma non per questo meno sconvolgente: il processo di deindustrializzazione distrugge la classe operaia e modifica radicalmente la classe dirigente imprenditoriale. La classe operaia si trasforma lentamente in ceto medio basso e le grandi imprese diventano vuoti urbani. Nel frattempo, sul piano sociale ed economico, il territorio cambia. Diciamo, tanto per darti un’immagine, che la trasformazione della città e dell’hinterland avviene attraverso piccoli movimenti: sorgono i centri commerciali, nascono palazzine di piccole dimensioni che plasmano il territorio in modo individualista. Nasce la città diffusa, fatta di sottotetti e sopralzi. Questo trend lo definirei di “energia molecolare”. Si passa dall’oligarchia dei tempi in cui Milano era dominata da poche grandi famiglie di industriali alla poligarchia. Ho raccontato tutto ciò in un libro del 1992, che si chiama Il territorio che cambia. E in effetti tutto cambia. Lo spazio è una metafora imperfetta, riflette la composizione sociale. Quel vuoto che si è creato con la deindustralizzazione tarda a colmarsi: mentre a Barcellona si fanno le Olimpiadi, a Milano l’unico progetto forte è quello della Bicocca, dove oggi si è insediato uno dei centri universitari più importanti del nostro paese. Per il resto, fino all’anno duemila vi è una forte frammentazione politica e sociale.
È da questa frammentazione che nascono personaggi come Bossi e Berlusconi? 
Direi di sì. Mentre i partiti che governavano Milano, Pci e Psi, verranno travolti da Tangentopoli, nasce alle porte di Milano una nuova forma di protagonismo politico esterno alla città: Silvio Berlusconi e la Lega. Berlusconi emerge dalle ceneri della vecchia classe imprenditoriale e politica di cui lui non faceva parte. Anche nell’immagine simbolica l’uomo rappresenta l’illusione del benessere: Milano 2 e Milano 3, villaggi costruiti fuori città con laghetti artificiali e piazzette finte, pensati come isole felici per la piccola borghesia. In quegli anni anche la Lega nasce lungo la valle dell’est, e rappresenta fette di piccola borghesia di provincia frustrata dalla crisi finanziaria. Se la Milano da bere di Craxi era monocentrica, la Milano di Berlusconi e Lega era eccentrica. Dal 1995 al 2000 però c’è una prima svolta: è un sindaco della Lega, Gabriele Albertini, imprenditore ed ex presidente di Federmeccanica, a mettere in moto i grandi progetti realizzati oggi: mi riferisco a City Life, il complesso abitativo, direzionale e culturale che nasce sulla vecchia Fiera Campionaria, e al complesso di grattacieli ed edifici commerciali che è nato a Porta Nuova. Dopo l’intervallo di Letizia Moratti, la svolta si consolida con la giunta guidata da Giuliano Pisapia, che punta molto in alto: attraverso la gestione di questi progetti architettonici e culturali si pone l’ambizioso obiettivo di riportare in vita la centralità di Milano. Da questo punto di vista l’Expo ha avuto un ruolo determinante; è stato un collettore di energie che ha supportato la ripresa economica e il ritorno della Grande Milano. Oggi Milano, dopo un lungo periodo di frammentazione e opacità, è diventata una metropoli internazionale. Una piccola metropoli, è vero, ma piena di eccellenze, se pensi che ci sono otto atenei, la moda, l’editoria, la comunicazione, il Teatro alla Scala. Non c’è nessun’altra città al mondo che in uno spazio così piccolo ha questa intensità di presenze illustri.

&#8220;Milano, il bosco, i vuoti e i pieni&#8221;

“Ma ti sei trasferito a Terni? Ma quanti chilometri a sud di Roma è?”
“Veramente è più a nord.”
Ebbene sì: come in Benvenuti al Sud, da novello Claudio Bisio quasi due anni fa sono partito per Terni. Anzi: per lavorare a Terni, ma per vivere a Montoro, borgo medioevale la cui descrizione su Wikipedia è piuttosto eloquente: “Montoro è una frazione del comune di Narni (TR). Il paese si trova sul crinale di un colle, a 194 m s.l.m., costituito di arena gialla e creta chiara, che ha dato origine al toponimo. Secondo i dati Istat del 2001, gli abitanti sono 79”.
Ecco, tutto d’un tratto mi sono ritrovato ad essere l’ottantesimo cittadino di un luogo fuori dal tempo, senza macchine e negozi, tutto scale e saliscendi, nel centro geografico d’Italia; il cuore verde della nazione, a trecento chilometri fisici da Bologna – più altri mille aggiunti dall’immaginario di chi non la conosce.
Dopo anni in giro per il mondo, arrivare a Terni è sicuramente stata una scelta dettata dall’opportunità di far parte del progetto di rilancio dell’acciaieria cittadina, ma anche da una dose di curiosità per un punto d’Italia a me sinceramente sconosciuto.
<h2>Trasferirsi in Umbria</h2>
Era primavera quando è iniziato il mio confronto umano e professionale con l’Umbria. A Montoro dopo poche settimane sono stato adottato dai miei compaesani, e pian piano inserito in una realtà dove d’estate lasci la porta aperta per far fresco, perché tanto le vicine se ne stanno nel vicolo a chiacchierare tutto il giorno o condividono con te i prodotti dell’orto, il vino l’olio e la passione per la carne alla brace. Dall’altro lato ho iniziato a conoscere professionalmente l’Umbria, la sfida di una lean transformation più unica che rara nei 130 anni di storia dell’acciaieria nata come simbolo dell’unità d’Italia.
Uno dice Umbria e pensa ai borghi medioevali, al misticismo di Assisi, al cioccolato e al jazz di Perugia, al Festival dei Due Mondi di Spoleto, all’acciaieria di Terni e alla cascata delle Marmore; pensa al buon cibo e al verde ininterrotto delle foreste. Trovare altri spunti può essere difficile, senza avere avuto esperienze dirette in loco.
Perché l’Umbria è un luogo di eccellenze nei settori più disparati, dove oltre trenta multinazionali generano cinque miliardi di fatturato su novecentomila abitanti, innescando una serie di interessanti sorprese anche nei settori che non ti aspetti, oltre ai soliti noti. Mi scuso in anticipo se mi dimenticherò di qualcuno, ma sono davvero tanti.
<h2>Le eccellenze aziendali dell’Umbria</h2>
Partiamo dalla chimica, nata dalle ceneri della galassia Montedison, che qui produsse il Moplen del premio Nobel Giulio Natta e che oggi ha svariati nomi e proprietà, tedesche, belghe o giapponesi, ed è presente in tutto il mondo con prodotti di qualità riconosciuta: basti pensare al policarbonato o a veri e propri marchi quali Alcantara, che negli ultimi anni ha conquistato un posto di rilievo sia nel mondo della moda che in quello delle automotive.
Passando al mondo della meccanica ci sono multinazionali come De Walt, con stabilimenti di riferimento mondiale quale quello di Perugia, superbamente riorganizzato da uno dei pochi e veri Lean Sensei italiani, Cesare Ceraso, che ha saputo unire alla saggezza appresa in Giappone la passione del suo cuore napoletano.
Per quanto riguarda la moda, già molte parole si spendono sul distretto umbro del cachemire e sul borgo/azienda di Solomeo firmato Brunello Cucinelli. Passiamo rapidamente su altri settori quali il legno (pavimenti) o l’arredamento di design prodotto e distribuito in tutto il mondo da Foligno, o le grandi tradizioni siderurgiche tra Perugia e Terni, sia nell’acciaio che nella forgiatura e fusione.
Lascio per ultimo, dato il momento aureo, il food. L’80% dei tartufi commercializzati in giro per il mondo partono da un’eccellenza della Valnerina guidata da Giammarco Urbani, mentre le competenze in fatto di vini non temono rivali a partire dalla zona di Montefalco.
Potrei dare l’impressione di star redigendo una guida turistica per appassionati di turismo industriale, ma in realtà voglio aiutare chi legge a uscire da stereotipi come quelli che avevo io due anni fa.
<h2>Le dolenti note dei collegamenti</h2>
Bene: ma se questo posto a nord di Roma ha una qualità della vita sopraffina ed eccellenze di rilievo mondiale nei settori più svariati, perché in così pochi vanno a viverci e ancora in meno a lavorarci?
La risposta è banale, ma semplice: l’Umbria è una regione collegata in modo pessimo con il resto d’Italia, e quindi con il mondo.
Da bolognese, per me andare a Milano equivale a cinquanta minuti di treno. Andare a Roma richiede due ore; in una giornata di aereo si va e si torna da Londra, Francoforte, Parigi e tante altre. In autostrada sono a due passi da Firenze e Toscana, dall’altro lato c’è il Veneto, e così via.
Da umbro cambia tutto. Andare a Milano è un calvario: da Perugia occorrono dalle quattro alle sei ore; tre ore e mezzo con il Frecciarossa delle cinque del mattino, appena introdotto e non a caso già tutto esaurito, con solo una corsa di andata e una di ritorno; da Terni si va dalle quattro alle sette ore per Milano, mentre per andare a Roma ne occorrono tre da Perugia e una da Terni. A Perugia c’è un aeroporto, ma lascio scoprire a chi mi legge l’offerta dei voli. Sappiate solo che non è esattamente competitiva con Fiumicino.
Dal punto di vista stradale la spina dorsale è data dalla più lunga superstrada italiana, la SS3 Tiberina che collega Ravenna a Orte, nota soprattutto per il fondo perennemente dissestato e in balia degli eventi atmosferici, con deviazioni sul passo del Verghereto che garantiscono un ritorno alla bellezza della natura appenninica, ma allungano il viaggio di durate difficilmente quantificabili.
Da ultimo arrivato sto chiaramente scoprendo l’acqua calda, ma basterebbe trasformare la stazione di Orte nell’equivalente della stazione AV mediopadana di Reggio Emilia e tutto il mondo che ruota tra alto Lazio, bassa Toscana e Umbria guadagnerebbe dal 25 al 30 % di tempo nei collegamenti con Roma, Milano e il resto del mondo. Il che aprirebbe le porte a diverse possibilità.
<h2>Le potenzialità di un’Umbria in contatto col mondo</h2>
Pensiamo al turismo. Parlando delle meraviglie dell’Umbria con una wedding planner di lusso, tra borghi, castelli e resort che non capivo come mai non fossero meta di business internazionali, la risposta è stata tanto secca quanto chiara: “I miei clienti vogliono essere a un’ora di distanza dalle principali linee di comunicazione internazionali”. Ecco spiegato il successo dei laghi a nord di Milano.
Ma non tutto nelle comunicazioni non va. Anzi: si scopre che se quanto detto vale per il traffico passeggeri, che in una regione a vocazione turistica non è un problema da poco, fortunatamente vale molto meno per il traffico merci. Il collegamento stradale di Orte, verso sud, permette il facile raggiungimento di autostrada, ferrovia e del porto di Civitavecchia, trasformando il tutto in un buon canale di collegamento sia verso il nord sia verso il resto del mondo grazie al porto, divenuto nel frattempo una realtà sempre più solida nel bacino del Mediterraneo.
Certo che se la piastra logistica di Terni venisse completata (un magazzino intermodale camion/treno al centro della conca ternana), aggiungendo il binario di collegamento alla rete ferroviaria, ciò regalerebbe alla zona sia un migliore impatto ambientale che una maggiore efficienza logistica, esaltando la vocazione intermodale innata nei player locali, che hanno insegnato a usare camion e treno a mezza Italia senza poterlo fare al meglio a casa propria.
Inoltre, se il potenziale logistico distributivo dello scalo ferroviario di Orte venisse sviluppato e ampliato per generare nuovi spazi, e soprattutto se venisse realizzato l’ultimo tratto di autostrada di collegamento al porto di Civitavecchia, ecco: questo significherebbe togliere il tappo a una botte ricca di opportunità.
<h2>Il confronto che alimenta la crescita</h2>
Dal punto di vista sociale questo isolamento nei trasporti, con eccezioni come l’Università di Perugia, ha sicuramente limitato le opportunità di interscambio e confronto tra diverse culture, opportunità che sono da sempre fertilizzante per la crescita. E il terreno, qui, sarebbe ottimo.
La mancanza di interscambi sociali, o comunque la sua limitazione, purtroppo è un dato da leggersi come un limite allo sviluppo, cioè la capacità di generare curiosità e voglia di confrontarsi. Se non c’è modo di incontrare persone che hanno esperienze diverse, e magari la pensano anche diversamente, diventa difficile generare quel meraviglioso dubbio che porta al miglioramento vero.
Sommando le mie esperienze, che dire? Dopo diciotto mesi di Umbria, a differenza del protagonista del film, ho trasferito la famiglia in questo splendido posto; un posto che molti ancora pensano si trovi a sud di Roma.
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Vita e lavoro in Umbria, cuore appartato per non dire isolato

Scrivere di mercato immobiliare, descriverne i mutamenti, è come parlare di se stessi: le città sono la nostra casa, e casa è il luogo dell’anima.
La crescita e lo sviluppo delle città è sempre stato guidato da piani regolatori che guardavano esclusivamente a riempire spazi verdi, senza alcuna progettualità complessiva che tenesse conto anche delle esigenze intellettuali e degli stili di vita dei propri cittadini. In nessun caso conosciuto, a fianco di un progetto di sviluppo immobiliare di una città, si è affiancato un progetto di sviluppo culturale e sociale.
<h2>Storia recente delle città italiane</h2>
<blockquote>
D’una città non godi le sette o le settantasette meraviglie, ma la risposta che dà a una tua domanda.
(Italo Calvino, Le città invisibili)
</blockquote>
La crescita tumultuosa del mercato immobiliare, che si è verificata nel decennio che va dal 1996 al 2006, ha visto le città italiane espandersi a macchia d’olio, senza tenere conto che nel frattempo le abitudini e le necessità dei cittadini stavano cambiando velocemente. La crisi del settore e una ritrovata coscienza morale hanno obbligato molti dei suoi attori a un forte ripensamento, sia sulle metodologie costruttive che sulla necessità di immaginare nuovi modi per costruire e vivere le nostre città.
Non c’è dubbio che la scelta di costruire centri commerciali sempre più grandi e sempre più vicini al cuore delle città abbia danneggiato fortemente il piccolo commercio e i negozi di quartiere. In questo caso la chiusura dei piccoli negozi, che il più delle volte diventavano punti di incontro per i cittadini, ha lasciato spazio all’incuria e al degrado.
La politica non ha ancora dato una risposta a questo fenomeno. Figurarsi se saprà rispondere nei prossimi anni alla chiusura di molti centri commerciali, soppiantati dalle multinazionali del Web che consegnano a domicilio e con la massima celerità tutto quello che desideriamo.
<h2>Ristrutturazioni e pianificazioni</h2>
Il patrimonio immobiliare degli italiani è in larga parte vetusto e necessita di forti ristrutturazioni, sia dal punto di vista strutturale che da quello energetico. Molti passi avanti sono stati fatti con le agevolazioni fiscali per le ristrutturazioni e l’efficientamento energetico, contributi che però vengono rinnovati di anno in anno da parte del Governo e che non permettono una pianificazione seria ed efficace.
In tutti i Paesi Europei e del Nord America esistono piani ventennali per lo sviluppo delle città. In quasi tutti questi Paesi la programmazione edilizia riguarda il rinnovamento radicale dei quartieri periferici mediante l’abbattimento e la ricostruzione dei vecchi edifici, così da avviare quella rigenerazione urbana che permette a molte città di cambiare pelle, di esprimere il dato culturale e sociale dei propri abitanti.
Nel nostro Paese tutto questo non è possibile. I piani regolatori sono affidati alle amministrazioni comunali, il più delle volte guidate da sindaci volenterosi che prestano la loro opera quasi gratuitamente, ma che non possono essere onniscienti. Pensare ad abbattere un brutto edificio costruito negli anni &#8217;60; prevedere un premio di cubatura per il costruttore che costruisca in classe A; premiare chi implementa un piano di rigenerazione urbana complessivo, che veda inseriti nel contesto urbano tutte le nuove tecnologie: tutto questo sarà possibile solo se il nostro Paese saprà munirsi di linee guida nazionali, che dettino regole precise e chiare sulle città del futuro.
<h2>Mercato immobiliare: valori presenti e futuri</h2>
Vi è una stretta relazione tra i valori immobiliari e le nuove tecnologie costruttive e i cittadini se ne stanno rendendo conto. Le nuove costruzioni, contraddistinte dalla classe energetica A, manterranno e accresceranno il loro valore nel tempo. Le abitazioni che invece saranno mantenute ad alto consumo energetico sono destinate a perdere il loro valore, anche in caso di un rialzo dei prezzi di mercato.
Milano, e in particolare la rigenerazione urbana effettuata nella zona di Corso Como, è un esempio di come potranno cambiare le nostre città nel futuro. Un esempio per ora rivolto solo a una clientela business per la parte commerciale, mentre per la parte abitativa le proposte immobiliari hanno prezzi inavvicinabili per la maggior parte dei cittadini, ma gli influssi positivi si stanno notando anche nelle zone adiacenti.
Un esempio di rigenerazione urbana che ha dato esiti più che positivi è quello di Torino che, sfruttando le Olimpiadi invernali, ha saputo interpretare la ristrutturazione del centro storico in modo efficiente. Ma le nostre città non possono aspettare un evento mondiale (e i relativi finanziamenti) per migliorarsi.
Chi oggi intenda acquistare casa lo farà sicuramente guardando l’estetica e le sensazioni trasmesse dall’immobile, come sempre, ma una buona componente dell’acquisto immobiliare deve anche sottostare alle logiche del puro investimento economico. È quindi necessario valutare con attenzione lo stato complessivo dell’immobile, la sua tipologia costruttiva, la vicinanza ai servizi, il suo grado di efficienza energetica e tanto altro. Per questo motivo è necessario e quanto mai utile comprendere i fenomeni complessivi dell’immobiliare prima di affrontare l’acquisto di un’abitazione, che sia la prima o meno.
<h2>Il rilancio dei centri storici</h2>
Per affrontare compiutamente il tema dell’immobiliare non è possibile sottrarre alla discussione il tema dei centri storici, che in particolare nelle medie e piccole città sono ormai deserti, e non svolgono più la funzione sociale di luogo di incontro e di conoscenza. La maggior parte delle amministrazioni comunali li ha pedonalizzati, senza accompagnare questa scelta con la creazione di servizi di mobilità pubblica e senza creare parcheggi adeguati; al contempo, quelle stesse amministrazioni hanno permesso la costruzione di molti centri commerciali. Il risultato è stato quello di desertificare i centri storici e di cedere pezzi di città al degrado e alla malavita.
Anche in questo caso è necessario ripensare a un grande piano nazionale per il rilancio dei centri storici e delle tante piazze italiane; un piano che veda tutelati i piccoli commercianti e le botteghe artigiane. La tutela del patrimonio artistico e culturale del nostro Paese non può essere vista solo dal punto di vista conservativo, ma anche e soprattutto da quello della piena integrazione tra passato e presente. Vivere all’interno dei centri storici deve essere un piacere e non un disagio.
Un grande aiuto alla conservazione e alla ristrutturazione della proprietà privata viene dal turismo, che in questi ultimi anni si è trasformato in diversi settori, tra cui quello delle case vacanza. Mediante portali come Airbnb e grazie alle agenzie immobiliari turistiche, molti cittadini stranieri possono permettersi di visitare il Bel Paese e di vivere “da dentro” le nostre città. Un fenomeno che crea ricchezza e vivacità in molti centri abitati, ma che come tutte le cose nuove viene osteggiato dalle lobby che rappresentano gli albergatori.
Lo capisco, i cambiamenti e le evoluzioni sono difficili da comprendere per chi “ha sempre fatto così”. Per molti imprenditori e proprietari immobiliari, però, la scelta è obbligatoria: cambiare o essere espulsi dal mercato. In molti ancora non hanno intuito che il cambiamento può essere guidato e può servire a migliorare le nostre vite, a patto che lo si interpreti e lo si adatti alle caratteristiche socioeconomiche del nostro Paese.
L’investimento immobiliare ha sempre tutelato il risparmio delle famiglie italiane, e ancora oggi investire in immobili è l’unico modo per salvaguardarsi dalla finanza creativa e dalle incertezze del futuro. Spetta alla politica, ma anche agli operatori del settore, immaginare e costruire un nuovo modo di concepire le città. E, di conseguenza, il mercato immobiliare.
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Tutte le facce del mercato immobiliare

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Paolo Righi

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