Un esempio di interno di capannoni.

Capannoni addormentati

I capannoni dominano lo scenario immobiliare dell'industria veneta. Spesso reliquie di un'altra epoca, sono inadeguati e costosi per le aziende che ospitano

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Il rapporto sull’economia della Regione Veneto, presentato da Banca d’Italia nei mesi scorsi, fotografa un tessuto economico in crescita sia dal punto di vista industriale che da quello dei servizi. Dal 2014 a oggi crescono le esportazioni e aumenta la domanda interna, dovuta anche all’aumento dei flussi turistici. Aumenta così anche il tasso di occupazione.

Le piccole e medie imprese venete stanno faticosamente uscendo dalla crisi, distaccandosi dai tassi di crescita medi del nostro Paese e avvicinandosi alle percentuali Europee. L’unico dato negativo che possiamo riscontrare dall’analisi del report di BdI è il calo della ricchezza pro capite delle famiglie, dovuto principalmente al calo continuo dei valori immobiliari. Lo stesso dicasi per i valori dei beni immobili industriali, che incidono sulla patrimonializzazione delle aziende: se visti nel loro insieme come massa indistinta sono ancora in calo, nonostante i dati dell’economia siano in crescita. Un fenomeno che ha una spiegazione abbastanza semplice ma che impone un’attenta analisi sugli effetti che la pianificazione delle costruzioni industriali ha avuto sul territorio.

 

Anatomia del capannone industriale

La tumultuosa crescita della piccola e media impresa veneta, fin dagli anni Sessanta, è stata accompagnata dalla creazione di poli artigianali e industriali creati dalle amministrazioni comunali. Questo avveniva per rispondere alle necessità contingenti del momento, e non certo basando la pianificazione sulla creazione di un unicum che potesse armonizzarsi con un progetto di lunga durata e che tenesse conto del fatto che le aziende avrebbero modificato nel tempo le proprie necessità di insediamento, anche dal punto di vista delle strutture industriali. Altresì, dal punto di vista architettonico non si è andati molto per il sottile: sono stati costruiti i capannoni a schiera, senza tenere conto che anche gli insediamenti artigianali avrebbero fatto parte del contesto visivo della città, con il risultato di avere città meravigliose, circondate da brutte costruzioni.

Se trent’anni fa un capannone di 1000 metri quadri riservava alla zona uffici solamente il 5%, oggi ne riserva almeno il 40%: è un dato di fatto che anche le piccole e medie imprese, grazie alle nuove tecnologie, riescano a produrre in spazi più limitati e dedichino molti spazi e investimenti sulla ricerca e sviluppo. La tipologia del classico capannone quindi non è più attuale: per questo motivo le aziende faticano a ritrovare spazi adatti alle loro rinnovate esigenze, e se possono preferiscono costruire strutture nuove e più moderne.

A questo si aggiunga che la piccola e piccolissima impresa artigianale, per stare al passo con l’economia, ha dovuto man mano crescere anche dal punto di vista dimensionale, e quindi i piccoli capannoni da 250/300 metri quadri sono sempre meno utilizzati. La sensibilità degli imprenditori di oggi verso un nuovo modo di vivere l’azienda, anche dal punto di vista della fruibilità delle strutture aziendali da parte di chi vi lavora e la necessità di costruire insediamenti sempre più vicini a un impatto energetico vicino allo zero, ha permesso di introdurre il concetto del bello anche nelle costruzioni destinate all’industria e all’artigianato.

 

Non solo capannoni: l’estetica industriale

Si pensi alla Distilleria Nardini, che in quel di Bassano del Grappa ha saputo coniugare le esigenze della produzione industriale con la bellezza della sua fabbrica “Bolle”, progettata da Fuksas.

 

Le Bolle di Massimiliano Fuksas per Distilleria Nardini

Per questo motivo oggi esistono due mercati: quello delle costruzioni obsolete, i cui valori continueranno a scendere, e quello delle nuove costruzioni o delle ristrutturazioni che contemperano le richieste degli imprenditori – e in questo caso i valori sono in aumento.

L’aumento dei fondamentali dell’economia non si ottiene esclusivamente dai parametri comunemente usati per l’individuazione dei valori immobiliari, ma anche dal benessere di chi lavora in una struttura moderna, a misura d’uomo e ben inserita nel contesto territoriale. Se riflettiamo sulle tipologie costruttive dei capannoni industriali e artigianali immessi sul mercato dagli anni Settanta fino al 2008, ci accorgeremo che a tutto si pensava tranne che al loro livello di efficienza energetica. In un Paese in cui il costo dell’energia è superiore a quello di tutti gli altri Paesi d’Europa questo fatto ha rappresentato un danno sia per l’ambiente che per i bilanci aziendali. Nella valutazione di un immobile aziendale il valutatore, nell’individuare il valore più probabile del bene, non può esimersi dall’inserire tra le componenti della perizia il grado di efficienza energetica dello stabile.

Riconvertire il patrimonio edilizio delle imprese, venete e non solo, non è un mero auspicio, ma una necessità. Per questo motivo è necessario che la politica – anzi: la “buona politica” – si faccia portatrice di una crescita culturale complessiva in merito alle costruzioni industriali e artigianali; una crescita che deve vedere coinvolti tutti gli attori della filiera. Politici, progettisti e imprenditori devono comprendere che un immobile industriale o artigianale non rappresenta solamente un “bene strumentale”, ma anche un pezzo di territorio che deve forzatamente armonizzarsi con il esso. Così facendo i valori immobiliari potranno crescere nel tempo, consolidando al tempo stesso la patrimonializzazione dei bilanci aziendali.

L’esempio, come sempre, ci viene dal passato: dalle attuali riconversioni di beni archeologici industriali alle più svariate destinazioni urbanistiche.

 

(Foto di copertina: Cotonificio Veneziano – credits “I luoghi dell’Abbandono”)

Classe ’64, è nato a Carpi (MO) ed è attualmente Presidente di Confassociazioni Immobiliare e Past President Fiaip. Ha ideato e fondato Auxilia Finance S.p.A, la prima società di mediazione creditizia in Italia e svolge l’attività di agente immobiliare. Dal 2009 fino a settembre 2017 è stato Presidente Nazionale Fiaip, ha ricoperto molti incarichi e varie esperienze federative nell’ambito dell’associazionismo in Fiaip, la principale organizzazione rappresentativa dei professionisti, delle imprese, e delle agenzie attive nell’intermediazione e nei servizi immobiliari. È inoltre componente del Comitato Tecnico Scientifico di Tecnoborsa (società consortile del sistema delle Camere di Commercio italiane per lo sviluppo e la regolazione del mercato immobiliare) ed ha ricoperto l’incarico di Coordinatore della Consulta Interassociativa Nazionale dell’intermediazione immobiliare (Fiaip-Fimaa-Anama). Ha sempre svolto attività politico sindacale a sostegno della categoria degli agenti immobiliari e dei mediatori e consulenti del credito e dei professionisti dell’immobiliare tramite una intensa attività relazionale con le istituzioni. Si è occupato, negli ultimi anni, oltre che della riforma della professione di antiriciclaggio, liberalizzazioni, sviluppo economico, credito al consumo, lotta all’abusivismo, edilizia, Pmi, studi di settore e fiscalità immobiliare. [ Guarda tutti gli articoli ]

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