Due affitti brevi non ne fanno uno lungo: rallentano gli aumenti

È un timido segnale di inversione di tendenza quello registrato dalla nuova ricerca di HousingAnywhere, la piattaforma per affitti per giovani lavoratori e studenti più grande in Europa.

In base al suo International Rent Index relativo al secondo trimestre 2023, che ha analizzato circa 64.000 proprietà in 23 città europee, l’aumento dei prezzi degli affitti torna ai livelli di inizio 2022. L’aumento medio trimestrale si attesta sull’1,5% negli ultimi tre mesi. Questo moderato rallentamento non risolve però il tema dell’accessibilità degli alloggi.

“L’accessibilità può arrivare solo in un mercato immobiliare equilibrato, in cui domanda e offerta si equivalgono”, sottolinea Djordy Seelmann, CEO di HousingAnywhere.

“Dopo un rialzo degli affitti dell’8% nel 2022, determinato più che altro dall’inflazione innescata dal caro materie prime, ora la tendenza è quella della stabilizzazione, se non addirittura di un leggero calo nei prossimi mesi, nelle grandi città dove i tetti delle locazioni dovrebbero ormai aver raggiunto il massimo”, commenta lo scenario italiano Paolo Righi, già Presidente Nazionale FIAIP e Presidente Confassociazioni Real Estate. Resta però forte lo squilibrio tra domanda e offerta di alloggi per le locazioni da parte di famiglie e giovani, che siano lavoratori o studenti.

In base alle analisi dell’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa, nel secondo semestre del 2022, l’11,2% dei contratti di locazione stipulati dalle agenzie del Gruppo riguardavano studenti universitari. Del resto, dopo lo stop del 2020, il 2021 ha visto il ritorno progressivo degli studenti in presenza. Un trend che continua, e rende sempre più difficoltosa la ricerca di una sistemazione in affitto considerando la bassa offerta, acuitasi negli ultimi anni.

La “protesta delle tende” degli universitari contro il caro affitti si è diffusa a macchia d’olio nel Paese e, con ogni probabilità, a settembre riprenderà vigore nelle principali sedi universitarie. Soprattutto dopo che i fondi attesi per gli alloggi universitari dalla terza tranche del PNRR slittano alla quarta.

L’obiettivo, ambizioso, è quello di sollecitare una soluzione che coinvolga amministrazioni, università e privati.

Sul banco degli imputati, per la carenza di alloggi e il caro affitti, c’è soprattutto l’affermarsi degli affitti brevi.

“C’è molta confusione sul mondo degli affitti, con la dimensione sociale e quella economica che si intrecciano”, afferma Paolo Righi. “Al privato però non può essere chiesto di sostituirsi allo Stato, a cui spetta intervenire a vari livelli per tutelare le fasce più deboli e sostenere lo student housing”.

Poi c’è il nodo degli affitti brevi. “C’è un drastico calo degli acquisti di case da adibire a scopo locatizio; anche chi eredita un appartamento non affitta più a lungo termine con i contratti tradizionali. C’è il rischio che il locatario non paghi l’affitto o che l’immobile non torni a disposizione del locatore quando necessario. Per uno sfratto poi possono volerci anni. Per essere sicuri di poter disporre della casa e ottenerne una redditività più elevata, i proprietari immobiliari preferiscono ricorrere agli affitti a breve termine, usando piattaforme di intermediazione quali Airbnb”, aggiunge Paolo Righi.

Alla luce dell’inflazione, dell’impoverimento generale delle classi medie e degli alti costi che pesano sull’immobiliare nel nostro Paese, penalizzare la scelta dei proprietari non è per l’esperto la soluzione giusta al problema: “Intervenire sulla proprietà privata crea distorsioni sul mercato, che comunque troverà il modo di reagire, come ha sempre fatto. Se verranno limitati gli affitti brevi a scopo turistico, non è detto che i proprietari optino per un affitto a lungo periodo”.

Occorre, dunque, mettere in campo altre soluzioni. Quali?

Da anni – prosegue il presidente Confassociazioni Real Estate – chiediamo una riforma delle locazioni che preveda una premialità fiscale in base alla durata del contratto, in modo da rendere conveniente la locazione a lungo termine. Inoltre, la formula “4 anni + 4” non si addice più a una società mutevole come quella attuale, ne serve una più flessibile. Il mercato è troppo ingessato”.

Altro passaggio cruciale, per Paolo Righi, è un piano di edilizia pubblica. “In Italia esistono 450.000 alloggi di edilizia residenziale pubblica (ERP) inutilizzati, perché le società che si occupano di case popolari non le ristrutturano denunciando la mancanza di risorse, oppure perché sono occupate o in mano alla malavita organizzata. Ci sono molti problemi in questo senso che non sono mai stati affrontati. Basterebbe recuperare anche solo una parte di questo patrimonio per abbassare la pressione sul mercato immobiliare”.

Troppa acqua sotto i ponti, continua Righi, è passata dal piano casa Fanfani, che ha permesso di migliorare le condizioni abitative degli italiani. “È necessario un nuovo piano casa che contempli un progetto comune per le abitazioni sfitte e i beni dello Stato che possono essere convertiti in abitazioni”.

Annunciato dal ministro Salvini anche in occasione dell’assemblea dell’ANCE, il piano casa dell’Esecutivo dovrebbe arrivare in autunno. Vedremo cosa prevederà.

Per Paolo Righi di certo non servono nuove case, anzi evitare di consumare nuovo suolo è una priorità oggi in tempi di crisi climatica e ambientale.

“Occorre piuttosto valorizzare l’esistente. Si è persa una grande occasione con il Superbonus 110%: è stato riqualificato solo il 4% degli edifici, favorendo di fatto chi se lo poteva permettere”.

Manca poi una governance politica. Non a caso, tra le proposte della FIAIP emerse nel corso della campagna elettorale per le scorse elezioni politiche, c’era la costituzione ex novo di un ministero della Casa e delle politiche abitative, in grado di armonizzare le competenze dei ministeri Mise e Mims, e di rimettere al centro dell’agenda istituzionale i temi dell’edilizia civile, delle politiche dell’abitare e della conservazione del suolo.

“Non c’è un focus su tutto questo e sulle smart city, quando invece le esigenze sono tante e c’è bisogno come non mai di intervenire”, constata Paolo Righi.

La ricerca di HousingAnywhere mostra un dato interessante: Firenze e Torino presentano in Italia le percentuali di crescita più alte, con entrambe le città che registrano un aumento nei prezzi degli appartamenti in affitto rispettivamente del +21% e +12,5% rispetto allo stesso periodo del 2022. A Firenze un bilocale ora costa 1.700 euro al mese contro i 1.400 dello scorso anno, mentre a Torino 900 euro contro gli 800 euro dell’anno scorso.

Firenze è anche la seconda città in Europa, dopo Lisbona, per crescita dei prezzi dei monolocali, che hanno raggiunto la sorprendente cifra di 1.100 euro rispetto agli 825 richiesti nel secondo trimestre del 2022 (+33%).

Per Paolo Righi a pesare su questi dati è l’accentuata vocazione turistica delle località in questione, in particolar modo di Firenze. “Firenze, come Roma e Venezia, è una città richiesta e desiderata in tutto il mondo. Pesa la componente della domanda proveniente dai turisti stranieri, che magari non possono permettersi di andare in hotel perché sono gruppi famigliari numerosi, oppure perché in casa vivono in prima persona lo stile di vita italiano. Anche in questo caso si tratta, per gli amministratori, di scegliere la linea strategica di un territorio: in che misura e in quali modalità accogliere il turismo?”.

Il Comune di Firenze sembra aver fatto la sua scelta, introducendo il divieto, comunque non retroattivo, di usare immobili con destinazione residenziale per affitti turistici brevi in tutta l’area UNESCO del centro storico. Sarà interessante esaminare l’impatto di questa politica.

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