tabellone del monopoli, metafora del mercato immobiliare

Tutte le facce del mercato immobiliare

Una prospettiva sulle necessità e sul valore degli immobili italiani, tra nuove tecnologie, rigenerazione urbana e rilancio dei centri storici

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Scrivere di mercato immobiliare, descriverne i mutamenti, è come parlare di se stessi: le città sono la nostra casa, e casa è il luogo dell’anima.

La crescita e lo sviluppo delle città è sempre stato guidato da piani regolatori che guardavano esclusivamente a riempire spazi verdi, senza alcuna progettualità complessiva che tenesse conto anche delle esigenze intellettuali e degli stili di vita dei propri cittadini. In nessun caso conosciuto, a fianco di un progetto di sviluppo immobiliare di una città, si è affiancato un progetto di sviluppo culturale e sociale.

Storia recente delle città italiane

D’una città non godi le sette o le settantasette meraviglie, ma la risposta che dà a una tua domanda.

(Italo Calvino, Le città invisibili)

La crescita tumultuosa del mercato immobiliare, che si è verificata nel decennio che va dal 1996 al 2006, ha visto le città italiane espandersi a macchia d’olio, senza tenere conto che nel frattempo le abitudini e le necessità dei cittadini stavano cambiando velocemente. La crisi del settore e una ritrovata coscienza morale hanno obbligato molti dei suoi attori a un forte ripensamento, sia sulle metodologie costruttive che sulla necessità di immaginare nuovi modi per costruire e vivere le nostre città.

Non c’è dubbio che la scelta di costruire centri commerciali sempre più grandi e sempre più vicini al cuore delle città abbia danneggiato fortemente il piccolo commercio e i negozi di quartiere. In questo caso la chiusura dei piccoli negozi, che il più delle volte diventavano punti di incontro per i cittadini, ha lasciato spazio all’incuria e al degrado.

La politica non ha ancora dato una risposta a questo fenomeno. Figurarsi se saprà rispondere nei prossimi anni alla chiusura di molti centri commerciali, soppiantati dalle multinazionali del Web che consegnano a domicilio e con la massima celerità tutto quello che desideriamo.

Ristrutturazioni e pianificazioni

Il patrimonio immobiliare degli italiani è in larga parte vetusto e necessita di forti ristrutturazioni, sia dal punto di vista strutturale che da quello energetico. Molti passi avanti sono stati fatti con le agevolazioni fiscali per le ristrutturazioni e l’efficientamento energetico, contributi che però vengono rinnovati di anno in anno da parte del Governo e che non permettono una pianificazione seria ed efficace.

In tutti i Paesi Europei e del Nord America esistono piani ventennali per lo sviluppo delle città. In quasi tutti questi Paesi la programmazione edilizia riguarda il rinnovamento radicale dei quartieri periferici mediante l’abbattimento e la ricostruzione dei vecchi edifici, così da avviare quella rigenerazione urbana che permette a molte città di cambiare pelle, di esprimere il dato culturale e sociale dei propri abitanti.

Nel nostro Paese tutto questo non è possibile. I piani regolatori sono affidati alle amministrazioni comunali, il più delle volte guidate da sindaci volenterosi che prestano la loro opera quasi gratuitamente, ma che non possono essere onniscienti. Pensare ad abbattere un brutto edificio costruito negli anni ’60; prevedere un premio di cubatura per il costruttore che costruisca in classe A; premiare chi implementa un piano di rigenerazione urbana complessivo, che veda inseriti nel contesto urbano tutte le nuove tecnologie: tutto questo sarà possibile solo se il nostro Paese saprà munirsi di linee guida nazionali, che dettino regole precise e chiare sulle città del futuro.

Mercato immobiliare: valori presenti e futuri

Vi è una stretta relazione tra i valori immobiliari e le nuove tecnologie costruttive e i cittadini se ne stanno rendendo conto. Le nuove costruzioni, contraddistinte dalla classe energetica A, manterranno e accresceranno il loro valore nel tempo. Le abitazioni che invece saranno mantenute ad alto consumo energetico sono destinate a perdere il loro valore, anche in caso di un rialzo dei prezzi di mercato.

Milano, e in particolare la rigenerazione urbana effettuata nella zona di Corso Como, è un esempio di come potranno cambiare le nostre città nel futuro. Un esempio per ora rivolto solo a una clientela business per la parte commerciale, mentre per la parte abitativa le proposte immobiliari hanno prezzi inavvicinabili per la maggior parte dei cittadini, ma gli influssi positivi si stanno notando anche nelle zone adiacenti.

Un esempio di rigenerazione urbana che ha dato esiti più che positivi è quello di Torino che, sfruttando le Olimpiadi invernali, ha saputo interpretare la ristrutturazione del centro storico in modo efficiente. Ma le nostre città non possono aspettare un evento mondiale (e i relativi finanziamenti) per migliorarsi.

Chi oggi intenda acquistare casa lo farà sicuramente guardando l’estetica e le sensazioni trasmesse dall’immobile, come sempre, ma una buona componente dell’acquisto immobiliare deve anche sottostare alle logiche del puro investimento economico. È quindi necessario valutare con attenzione lo stato complessivo dell’immobile, la sua tipologia costruttiva, la vicinanza ai servizi, il suo grado di efficienza energetica e tanto altro. Per questo motivo è necessario e quanto mai utile comprendere i fenomeni complessivi dell’immobiliare prima di affrontare l’acquisto di un’abitazione, che sia la prima o meno.

Il rilancio dei centri storici

Per affrontare compiutamente il tema dell’immobiliare non è possibile sottrarre alla discussione il tema dei centri storici, che in particolare nelle medie e piccole città sono ormai deserti, e non svolgono più la funzione sociale di luogo di incontro e di conoscenza. La maggior parte delle amministrazioni comunali li ha pedonalizzati, senza accompagnare questa scelta con la creazione di servizi di mobilità pubblica e senza creare parcheggi adeguati; al contempo, quelle stesse amministrazioni hanno permesso la costruzione di molti centri commerciali. Il risultato è stato quello di desertificare i centri storici e di cedere pezzi di città al degrado e alla malavita.

Anche in questo caso è necessario ripensare a un grande piano nazionale per il rilancio dei centri storici e delle tante piazze italiane; un piano che veda tutelati i piccoli commercianti e le botteghe artigiane. La tutela del patrimonio artistico e culturale del nostro Paese non può essere vista solo dal punto di vista conservativo, ma anche e soprattutto da quello della piena integrazione tra passato e presente. Vivere all’interno dei centri storici deve essere un piacere e non un disagio.

Un grande aiuto alla conservazione e alla ristrutturazione della proprietà privata viene dal turismo, che in questi ultimi anni si è trasformato in diversi settori, tra cui quello delle case vacanza. Mediante portali come Airbnb e grazie alle agenzie immobiliari turistiche, molti cittadini stranieri possono permettersi di visitare il Bel Paese e di vivere “da dentro” le nostre città. Un fenomeno che crea ricchezza e vivacità in molti centri abitati, ma che come tutte le cose nuove viene osteggiato dalle lobby che rappresentano gli albergatori.

Lo capisco, i cambiamenti e le evoluzioni sono difficili da comprendere per chi “ha sempre fatto così”. Per molti imprenditori e proprietari immobiliari, però, la scelta è obbligatoria: cambiare o essere espulsi dal mercato. In molti ancora non hanno intuito che il cambiamento può essere guidato e può servire a migliorare le nostre vite, a patto che lo si interpreti e lo si adatti alle caratteristiche socioeconomiche del nostro Paese.

L’investimento immobiliare ha sempre tutelato il risparmio delle famiglie italiane, e ancora oggi investire in immobili è l’unico modo per salvaguardarsi dalla finanza creativa e dalle incertezze del futuro. Spetta alla politica, ma anche agli operatori del settore, immaginare e costruire un nuovo modo di concepire le città. E, di conseguenza, il mercato immobiliare.

 

Classe ’64, è nato a Carpi (MO) ed è attualmente Presidente di Confassociazioni Immobiliare e Past President Fiaip. Ha ideato e fondato Auxilia Finance S.p.A, la prima società di mediazione creditizia in Italia e svolge l’attività di agente immobiliare. Dal 2009 fino a settembre 2017 è stato Presidente Nazionale Fiaip, ha ricoperto molti incarichi e varie esperienze federative nell’ambito dell’associazionismo in Fiaip, la principale organizzazione rappresentativa dei professionisti, delle imprese, e delle agenzie attive nell’intermediazione e nei servizi immobiliari. È inoltre componente del Comitato Tecnico Scientifico di Tecnoborsa (società consortile del sistema delle Camere di Commercio italiane per lo sviluppo e la regolazione del mercato immobiliare) ed ha ricoperto l’incarico di Coordinatore della Consulta Interassociativa Nazionale dell’intermediazione immobiliare (Fiaip-Fimaa-Anama). Ha sempre svolto attività politico sindacale a sostegno della categoria degli agenti immobiliari e dei mediatori e consulenti del credito e dei professionisti dell’immobiliare tramite una intensa attività relazionale con le istituzioni. Si è occupato, negli ultimi anni, oltre che della riforma della professione di antiriciclaggio, liberalizzazioni, sviluppo economico, credito al consumo, lotta all’abusivismo, edilizia, Pmi, studi di settore e fiscalità immobiliare. [ Guarda tutti gli articoli ]

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